پول هنوز در بساز بفروشی است
روزنامه هفت صبح، احمدرضا نجفی | بررسی صرفه اقتصادی صنعت ساخت و ساز مسکن در ۱۰شهر بزرگ کشور. وقتی قیمت خانه افزایش پیدا می‌کند، خیلی‌ها هوس ساخت و ساز به سرشان می‌زند. چراکه در این مواقع، بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن یا همان بسازبفروشی هم بیشتر از هر زمان دیگری می‌شود.
بررسی‌ها نشان می‌دهد، ساخت مسکن در شهرهای بزرگ امسال بین ۵۰ تا ۱۳۴درصد سود نصیب سازنده‌ها می‌کند. در این گزارش با در نظر گرفتن قیمت زمین در ۱۰شهر پرجمعیت کشور براساس آخرین گزارش مرکز آمار، تلاش کرده‌ایم قیمت تمام‌شده یک واحد مسکونی را محاسبه کنیم. برای این کار از برآوردهای موجود در مورد هزینه ساخت یک مترمربع واحد مسکونی در شهرهای مختلف هم کمک گرفته‌ایم تا درنهایت متوجه شویم احداث یک آپارتمان پنج‌طبقه چقدر خرج روی دست سازنده می‌گذارد.
مقایسه این رقم با قیمت روز مسکن در هر شهر که براساس اطلاعات خام وزارت راه و شهرسازی از آخرین قراردادهای امضا‌شده است، نشان می‌دهد که صرفه اقتصادی ساخت خانه در هر کدام از این ۱۰شهر پرجمعیت چقدر خواهد بود. البته که باید در نظر بگیرید این بازدهی راحت به‌دست نیامده و نتیجه دست کم دوسال زحمت سازنده‌ها است.
*** تهران؛ ۱۳۳درصد
آخرین آمارها از بازار مسکن تهران نشان می‌دهد، یک متر مربع زمین یا خانه کلنگی در شهر تهران به طور میانگین حدود ۱۸میلیون و ۶۶۰هزار تومان قیمت دارد. اگر این عدد برایتان ملموس نیست، زیاد عصبانی نشوید، چراکه مرکز آمار می‌گوید قیمت زمین در تهران بین سه‌میلیون و ۲۵۰هزار تومان تا ۲۱۷میلیون تومان به ازای مترمربع متغیر است و رقم اعلام‌شده صرفا حکم میانگین را دارد. با این حساب سهم زمین از هر مترمربع واحد مسکونی در یک آپارتمان پنج‌طبقه، یک‌پنجم این رقم یعنی سه‌میلیون و ۷۳۲هزار تومان خواهد بود.
هزینه ساخت مسکن در تهران توسط کارشناسان حدود دومیلیون و ۴۱۸هزار تومان به ازای هر متر مربع برآورد شده و با این حساب می‌توان گفت هزینه تمام‌شده مسکن برای سازنده رقمی درحدود شش‌میلیون و ۱۵۰هزار تومان است. از آنجا که آخرین اطلاعات از میانگین قیمت مسکن در تهران نشان‌دهنده رقم ۱۴میلیون و ۳۰۰هزار تومانی است، می‌توان نتیجه گرفت ساخت خانه در پایتخت حدود ۱۳۳درصد برای سازنده سودآور خواهد بود.
*** مشهد؛ ۱۲۰درصد
کارشناسان هزینه ساخت یک متر مربع واحد مسکونی در مشهد را حدود دومیلیون و ۳۵۸هزار تومان برآورد می‌کنند. البته این رقم بدون در نظر گرفتن عرصه یا همان زمین است. قیمت هر متر مربع زمین مسکونی یا خانه کلنگی در مشهد براساس اطلاعات مرکز آمار حدود ۶۹۰هزار تومان است و این یعنی برای ساخت یک آپارتمان پنج‌طبقه، سهم زمین در قیمت هر متر مربع واحد مسکونی حدود ۱۳۷هزار تومان خواهد بود. با این حساب می‌توان گفت هزینه تمام‌شده ساخت مسکن در شهر مشهد تقریبا حدود دومیلیون و ۴۹۵هزار تومان به ازای هر متر مربع است. همین خانه در بازار مسکن این شهر به طور میانگین حدود پنج‌میلیون و ۵۰۰هزار تومان به ازای هر مترمربع قیمت‌گذاری می‌شود. این یعنی سازنده‌های مسکن در مشهد شاهد بازدهی ۱۲۰درصدی هستند.
*** اصفهان؛ ۱۲۳درصد
هزینه تمام‌شده ساخت مسکن در شهر اصفهان حدود دومیلیون و ۸۶۶هزار تومان به ازای هر متر مربع محاسبه شده است. از این رقم تقریبا دومیلیون و ۵۰۰هزار تومان به هزینه‌های ساخت از قبیل مصالح و … اختصاص دارد و سهم زمین بسیار کوچک است. متوسط قیمت زمین با کاربری مسکونی یا خانه کلنگی در اصفهان حدود یک‌میلیون و ۸۲۰هزار تومان اعلام شده و این یعنی اگر کسی آپارتمان پنج‌طبقه در این شهر بسازد، سهم زمین از هر متر مربع واحد مسکونی رقمی درحدود ۳۶۴هزار تومان خواهد بود.
بررسی داده‌های وزارت راه و شهرسازی از معاملات انجام شده در شهر اصفهان نشان می‌دهد، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این شهر حدود شش‌میلیون و ۴۰۰هزار تومان در قراردادهای خرید و فروش در نظر گرفته می‌شود. با توجه به هزینه تمام‌شده دومیلیون و ۸۶۶هزار تومانی هر خانه برای سازنده، می‌توان گفت ساخت خانه در اصفهان حدود ۱۲۳درصد بازدهی به‌همراه دارد.
*** کرج؛ ۸۴درصد
بر اساس آخرین اطلاعات مرکز آمار، هر مترمربع زمین یا خانه کلنگی در کرج به طور میانگین متری یک‌میلیون و ۳۰۰هزار تومان قیمت دارد. با این حساب کسی که بخواهد آپارتمان پنج‌طبقه بسازد، سهم زمین از قیمت هر متر مربع واحد مسکونی حدود ۲۶۱هزار تومان خواهد بود. کارشناسان هزینه لازم برای ساخت یک مترمربع واحد مسکونی را تقریبا دومیلیون و ۲۹۸هزار تومان برآورد می‌کنند و این یعنی هزینه تمام‌شده ساخت مسکن در کرج رقمی درحدود دومیلیون و ۵۶۰هزار تومان خواهد بود. از آنجا که میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در کرج بر اساس آخرین داده‌های خام وزارت راه و شهرسازی، حدود چهار‌میلیون و ۷۰۰هزار تومان محاسبه شده، بازدهی ساخت مسکن برای سازنده‌های کرجی حدود ۸۴درصد خواهد بود.
*** شیراز؛ ۱۳۴درصد
صرفه اقتصادی ساخت مسکن در شیراز تقریبا با پایتخت برابری می‌کند و بازدهی شگفت‌انگیز ۱۳۴درصدی دارد. هر مترمربع زمین یا خانه کلنگی در این شهر به طور میانگین یک‌میلیون و ۳۶۷هزار تومان قیمت دارد و با این حساب می‌توان گفت در یک آپارتمان پنج‌طبقه سهم زمین در قیمت هر متر مربع واحد مسکونی حدود ۲۷۳هزار تومان خواهد بود. براساس برآوردهای کارشناسان، ساخت یک متر مربع واحد مسکونی برای آپارتمان‌های پنج‌طبقه در شیراز رقمی درحدود دومیلیون و ۵۰۰هزار تومان محاسبه شده و این یعنی یک متر خانه برای سازنده‌اش در مجموع دومیلیون و ۷۷۳هزار تومان هزینه خواهد داشت. این در حالی است که در بازار مسکن شیراز قیمت‌ها به طور میانگین حدود شش‌میلیون و ۵۰۰هزار تومان به ازای هر متر مربع است. به عبارتی می‌توان گفت ساخت مسکن در شیراز حدود ۱۳۴درصد بازدهی خواهد داشت.
*** تبریز؛ ۸۹درصد
مطابق بررسی آخرین داده‌های خام وزارت راه و شهرسازی، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تبریز رقمی در حدود چهار‌میلیون و ۶۰۰هزار تومان است. با توجه به اینکه ساخت خانه برای سازنده متری دومیلیون و ۴۳۰هزار تومان تمام می‌شود، می‌توان گفت بازدهی ساخت مسکن در تبریز حدود ۸۹درصد است. چراکه یک متر مربع زمین یا خانه کلنگی در این شهر تقریبا یک‌میلیون و ۲۳۰هزار تومان قیمت دارد و این یعنی سهم زمین از تعیین قیمت هر مترمربع از یک آپارتمان پنج‌طبقه حدود ۲۴۶هزار تومان خواهد بود. از طرف دیگر کارشناسان هزینه ساخت خانه در تبریز را حدود دومیلیون و ۱۹۰هزار تومان برآورد می‌کنند. جمع این دو مبلغ نشان‌دهنده هزینه دومیلیون و ۴۳۰هزار تومانی ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در تبریز است.
*** قم؛ ۱۰۰درصد
سرمایه‌ای که سازنده‌ها برای ساخت یک واحد مسکونی در قم صرف می‌کنند، بعد از پایان کار و فروش آن تقریبا دوبرابر می‌شود. قیمت هر مترمربع زمین یا خانه کلنگی در قم رقمی درحدود یک‌میلیون و ۱۵۰هزار تومان است. با در نظر گرفتن یک آپارتمان پنج‌طبقه، سهم عرصه یا زمین در تعیین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی، حدود ۲۳۰هزار تومان خواهد بود. از آنجا که کارشناسان هزینه مصالح به کار رفته را برای ساخت مسکن در قم، دومیلیون و ۴۳۵هزار تومان برای هر متر مربع از یک آپارتمان پنج‌طبقه برآورد می‌کنند، می‌توان گفت هزینه تمام‌شده ساخت خانه در این شهر حدود دومیلیون و ۶۶۵هزار تومان خواهد بود. با توجه به اینکه قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر قم به طور میانگین پنج‌میلیون و ۳۰۰هزار تومان است، می‌توان گفت ساخت خانه در قم بازدهی ۱۰۰درصدی به همراه دارد.
*** اهواز؛ ۵۰درصد
ساخت خانه در اهواز کمترین صرفه اقتصادی را در بین شهرهای پرجمعیت کشور دارد و با وجود کلی زحمت برای ساخت خانه، نهایتا ۵۰درصد بازدهی نصیبتان خواهد شد. آخرین گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد، میانگین قیمت زمین یا خانه کلنگی در شهر اهواز رقمی درحدود ۷۶۰هزار تومان است و این یعنی سهم زمین در تعیین قیمت یک آپارتمان پنج‌طبقه، متری ۱۵۲هزار تومان خواهد بود.
هزینه ساخت در اهواز بالاتر از دیگر شهرها برآورد شده و گفته می‌شود ساخت یک آپارتمان پنج‌طبقه، متری دومیلیون و ۶۵۰هزار تومان هزینه دارد. با این حساب قیمت تمام‌شده مسکن برای سازنده حدود دومیلیون و ۸۰۰هزار تومان خواهد بود. از آنجا که میانگین قیمت خرید و فروش خانه در اهواز به چهار‌میلیون و ۲۰۰هزار تومان می‌رسد، بازدهی ساخت و ساز در این شهر ۵۰درصد محاسبه می‌شود.
*** کرمانشاه؛ ۱۰۹درصد
کارشناسان هزینه ساخت خانه در کرمانشاه را کمتر از دیگر شهرهای پرجمعیت برآورد می‌کنند و می‌گویند یک متر مربع واحد مسکونی از یک آپارتمان پنج‌طبقه حدود یک‌میلیون و ۹۴۶هزار تومان روی دست سازنده خرج می‌گذارد. البته باید قیمت زمین را هم در کنار این رقم بگذارید. هر متر مربع زمین یا خانه کلنگی در کرمانشاه به طور میانگین ۵۶۰هزار تومان قیمت دارد و این یعنی سهم زمین در تعیین قیمت یک آپارتمان پنج‌طبقه، متری ۱۱۲هزار تومان خواهد بود.
با این حساب هزینه تمام‌شده یک واحد مسکونی تقریبا دومیلیون و ۶۰هزار تومان به ازای هر مترمربع محاسبه می‌شود. مطابق داده‌های خام وزارت راه و شهرسازی، قراردادهای خرید و فروش امضا‌شده در این شهر به طور میانگین متری چهار‌میلیون و ۳۰۰هزار تومان ارزش دارند و این یعنی ساخت مسکن در کرمانشاه حدود ۱۰۹درصد برای سازنده بازدهی به همراه خواهد داشت.
*** رشت؛ ۷۳درصد
آخرین گزارش‌های مرکز آمار نشان می‌دهد، میانگین قیمت یک مترمربع زمین یا واحد مسکونی در شهر رشت رقمی درحدود ۶۴۹هزار تومان است و این یعنی در یک آپارتمان پنج‌طبقه، سهم زمین در تعیین قیمت تقریبا ۱۳۰هزار تومان به ازای هر مترمربع است. کارشناسان برآورد می‌کنند که ساخت مسکن در رشت حدود دومیلیون و ۵۲۴هزار تومان به ازای هر مترمربع هزینه دارد.
جمع این مبلغ با قیمت زمین در رشت نشان می‌دهد، یک واحد مسکونی برای سازنده دومیلیون و ۶۵۰هزار تومان تمام می‌شود. از آنجا که میانگین قیمت خرید و فروش مسکن در رشت بر اساس اطلاعات وزارت راه و شهرسازی حدود چهار‌میلیون و ۶۰۰هزار تومان محاسبه شده، می‌توان نتیجه گرفت که بازدهی ساخت مسکن در رشت حدود ۷۳درصد خواهد بود.
