پاییز متفاوت برای مستاجران و صاحبخانه‌ها
روزنامه هفت صبح، گروه بازار| اگرچه نصف قراردادهای اجاره در سه‌ماه فصل تابستان بسته می‌شود اما پاییز را به‌طور سنتی فصل محبوب اجاره‌نشین‌ها می‌دانند. لابد چون بیشتر جابه‌جایی‌ها انجام شده و با کاهش تقاضا، آنها می‌توانند در مذاکره با صاحبخانه به توافقی منصفانه دست پیدا کنند. امسال ولی وضع فرق می‌کند. مشاوران املاک می‌گویند چون به‌واسطه آنلاین بودن مدرسه‌ها اجباری برای جابه‌جایی سریع مستاجران نبوده، بعضی از آنها پیدا کردن خانه جدید را به پاییز موکول کرده‌اند.
خطر هنوز برای صاحبخانه‌ها وجود دارد؛ اگر تعلل کنند در زمستان دیگر شانس زیادی برای پیدا کردن مستاجر جدید نخواهند داشت. در این سمت میدان مستاجرانی که در فصل تابستان موفق به پیدا کردن خانه مناسب نشده‌اند یا صاحبخانه‌هایی که نتوانستند از فرصت طلایی تابستان برای پیدا کردن مستاجر استفاده کنند، نهایتا می‌توانند یکی دو ماه زمان بخرند و در فصل پاییز سراغ اجاره کردن خانه یا پیدا کردن مستاجر بروند. آنها اگر در فصل پاییز نتوانند با هم صلح کنند و بر سر یک مبلغ مشخص برای رهن و اجاره به توافق برسند، بازار نه‌چندان خوب زمستان را در پیش خواهند داشت.
صاحبخانه‌ها در زمستان بیشتر اهل افزایش اجاره‌بها هستند
اگر خانه را در فصل پاییز اجاره کرده‌اید و این روزها باید به فکر تمدید قرارداد و چک و چانه زدن با صاحبخانه بر سر میزان افزایش مبلغ رهن و اجاره هستید، بهتر است هرطور شده با هم کنار بیاید. چراکه اگر با هم به توافق نرسید مجبور به گشتن دنبال خانه جدید خواهید شد و حتی اگر بتوانید از صاحبخانه در حد یکی دو ماه فرصت بگیرید، به فصل زمستان برمی‌خورید. در چنین شرایطی سال‌های بعد مشکلاتتان دوچندان خواهد بود. بررسی‌ها نشان می‌دهد قراردادهای اجاره در فصل زمستان افزایش بیشتری نسبت به فصل پاییز دارند.
پیدا کردن مستاجر در زمستان عملا امکان‌پذیر نیست
توافق پاییزی بر سر قرارداد اجاره‌خانه نه‌تنها به نفع مستاجرهاست، بلکه می‌تواند به‌نفع صاحبخانه‌ها هم باشد. اگر از آن دسته صاحبخانه‌هایی هستید که ترجیح می‌دهید خانه‌تان خالی بماند اما آن را با مبلغ کم اجاره ندهید، بهتر است حداقل در فصل پاییز از موضع خود کوتاه بیاید. چراکه اگر در تابستان مستاجر پیدا نشود، می‌توان تا حدودی روی فصل پاییز حساب باز کرد اما این موضوع برای زمستان صادق نیست. بررسی آمار تعداد قراردادهای امضا شده در فصل‌های مختلف نشان می‌دهد هر سال در فصل زمستان معاملات اجاره‌خانه به حداقل می‌رسد.
در پاییز و زمستان تعداد مستاجرهایی که ممکن است از خانه شما خوششان بیاید و توانایی پرداخت مبلغ رهن و اجاره مدنظر شما به‌عنوان صاحبخانه را داشته باشند، نصف شده و احتمال پیدا کردن مستاجر خوب به‌حداقل می‌رسد. بررسی‌ها نشان می‌دهد هر سال از فصل بهار کم‌کم به تعداد کسانی که دنبال خانه برای اجاره می‌گردند، اضافه می‌شود و نهایتا در فصل تابستان رونق بازار اجاره به اوج می‌رسد.
در مجموع اگر در فصل تابستان با مستاجر فعلی‌تان به توافق نرسید، شاید مشکل چندان بزرگی برایتان پیش نیاید و بتوانید بلافاصله یک مستاجر دیگر پیدا کنید تا خانه خالی نماند اما اگر در فصل پاییز با مستاجرتان راه نیایید، احتمالا باید شش یا ۹ماه صبر کنید تا بتوانید با نزدیک شدن به فصل تابستان برای خانه مستاجر پیدا کنید. در این مدت شما درآمدی که از محل اجاره دادن خانه داشتید را به کلی از دست می‌دهید. احتمالا تخفیف دادن به مستاجر فعلی خیلی بهتر از، ازدست دادن درآمد ۹ماهه باشد.
مبلغ اجاره‌بها در زمستان تفاوتی با پاییز ندارد
صاحبخانه‌هایی که فکر می‌کنند اگر خانه‌شان را خالی نگه دارند، می‌توانند در فصل زمستان آن را با مبالغ بالاتری اجاره دهند، احتمالا در اشتباه هستند. موضوع صرفا به پیدا نشدن مستاجر در زمستان محدود نیست و بررسی‌ها نشان می‌دهد تورم فصلی اجاره‌بها در زمستان به حداقل می‌رسد. این یعنی مبلغ اجاره‌خانه در این فصل تفاوت چندانی با پاییز ندارد. برای مثال در تابستان و پاییز هر سه ماه حدود هفت درصد به مبلغ رهن و اجاره اضافه می‌شود.
اما در فصل زمستان صاحبخانه‌ها تنها توانسته‌اند اجاره خانه را چهار درصد افزایش دهند که نشان می‌دهد قدرت چانهزنی آنها برای دریافت اجاره بیشتر در زمستان به کلی از بین می‌رود. این مورد در سال‌های گذشته هم اتفاق افتاده است. این یعنی صاحبخانه‌ها در این فصل نتوانسته‌اند بر سر مبالغ چندان بالاتری نسبت به فصل پاییز با مستاجرها به توافق برسند. حتی با وجود تورم هم عموما افزایش مبلغ اجاره در فصل زمستان نسبت به پاییز و تابستان بسیار کمتر است.
روند کاهش تورم اجاره در کشور
گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد نرخ تورم اجارهبهای مسکن از سال ۹۵ تا ۱۴۰۰ به مرور افزایش چشمگیری داشت، ولی از سال ۹۷ تا ۱۴۰۰ رشد قیمت در این عرصه بیشتر شد. روند افزایش نرخ تورم اجارهبهای مسکن در بهار سال ۹۵ معادل ۱۰درصد بود، اما در طول این سال قابل کنترل بود و تا انتهای سال، شاهد پنج درصد کاهش نسبت به افزایش ابتدای سال بودیم و نرخ تورم در این حوزه به ۴.۸درصد رسید.
در سال ۹۶ روند نرخ تورم اجارهبهای مسکن متفاوت بود، در ابتدا کاهشی را در این عرصه تجربه داشتیم و به میزان چهار درصد رسید اما به مرور اثرگذاری تحریم‌ها در کشور بیشتر شد و نرخ تورم اجاره بهای مسکن تا انتهای سال ۹۶ به ۶.۸درصد افزایش پیدا کرد و در کل سال ۹۶، معادل سه درصد افزایش داشت.
طی سال ۹۷ نرخ تورم اجاره بهای مسکن افزایش چشمگیری داشت و شدت تحریم‌های اعمال شده بیشتر خود را در این بازار نشان داد، به طوری که در هر چهار ماه حدود سه درصد نرخ تورم اجاره بهای مسکن افزایش پیدا کرد و در طول کل سال، ۱۵.۷درصد تورم اجاره بهای مسکن افزایش پیدا کرد. در طی سال ۹۸ روند نسبتا با ثباتی را در این حوزه تجربه کردیم و نرخ اجاره بهای مسکن در محدوده ۲۲ تا ۲۴درصد در افت و خیز بود. اما در سال ۹۹ ابتدا با روندی با ثبات آغاز کرد، اما هر‌چه به انتهای سال نزدیک می‌شدیم و افزایش نرخ دلار و سکه نرخ اجاره مسکن نیز افزایش یافت و در طول سال گذشته، ۴.۳درصد افزایش داشتیم. نرخ تورم اجارهبهای مسکن در تابستان امسال نیز ۲۷.۶درصد بوده که نسبت به فصل بهار ۱.۲درصد کاهش پیدا کرد.
سیگنال مثبت بازار مسکن برای مستاجران
غیر از مسئله کاهش اجاره‌ها که هر سال به‌شکل سنتی در فصل پاییز رخ می‌دهد، بازار اجاره امسال با یک سیگنال مثبت به‌نفع مستاجران روبه‌رو است. تورم بخش اجاره مسکن آخرین‌بار بیش از ۲۷درصد اعلام شده که علت اصلی آن احتمالا به روند تورم قیمت مسکن برمی‌گردد. با این حال در گزارش جدید مرکز آمار ایران اعلام شده که قیمت مسکن پس از ۹ ماه گرانی، در شهریور ماه ارزان شد.
طبق اعلام مرکز آمار ایران، در شهریور ماه سال ١۴٠٠ عدد شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران بر اساس ماه پایه فروردین ١٣٩۵ به عدد ٧۵٢,۶ رسید که نسبت به ماه قبل (٧۶١.٧) ١.٢درصد کاهش داشته است. سهم حدود ۳۰درصدی مسکن در سبد محاسبه تورم باعث شده که قیمت مسکن در روند تورم نقش چشمگیری داشته باشد. در صورت گرانی قیمت مسکن خانوار ایرانی بیشتر تحت فشار تورم قرار خواهند گرفت و برعکس.
وضعیت آگهی‌ها در مهرماه
بررسی آگهی‌های منتشر شده در مهرماه نشان می‌دهد مستاجران ساکن شهر جدید پرند برای اجاره یک واحد مسکونی ۸۰متری به‌طور متوسط ماهی ۲٫۳ میلیون تومان پول پرداخت می‌کنند. به‌این ترتیب این منطقه در کنار قرچک و بومهن با اجاره حدود ۳٫۵ میلیون تومان از نقاط ارزان اطراف تهران برای اجاره‌نشینی هستند. در شهرهای پردیس، شهریار، شهر قدس و رودهن متوسط اجاره ماهانه برای یک آپارتمان ۸۰متری در کانال چهار میلیون تومان ثبت شده است.
در خود تهران فلاح یکی از محلات ارزان‌قیمت برای اجاره‌نشینی محسوب می‌شود که متوسط اجاره ماهانه در آن ۶٫۸میلیون تومان است. نواب با متوسط اجاره ماهانه ۶٫۹میلیون تومان، محله بریانک ۷٫۹میلیون تومان و محله جی با اجاره هشت میلیون تومان از دیگر مناطق ارزان تهران هستند. در افسریه با پرداخت ماهی ۸٫۴میلیون تومان می‌توانید یک واحد ۸۰متری اجاره کنید. رقمی که در سبلان به ۸٫۷میلیون تومان می‌رسد.
شهر جدید اندیشه و محله گلشهر با متوسط اجاره حدود سه میلیون تومان برای یک آپارتمان ۸۰متری ازجمله مناطق ارزان کرج برای اجاره‌نشین‌ها هستند. متوسط اجاره یک آپارتمان ۸۰متری در محله شاهین‌ویلا چهار میلیون تومان، محمدشهر و شهرک بنفشه حدود ۴.۴میلیون تومان و مارلیک با متوسط اجاره ۴.۹میلیون تومان است. این عدد در محله‌های ساماندهی و مهرویلا به ۵.۲میلیون تومان می‌رسد. مهرشهر- فاز ۴ و شهر جدید هشتگرد و مشکین‌دشت از محلاتی هستند که با متوسط اجاره ماهانه در محدوده ۵.۲میلیون الی ۵.۸ میلیون تومان قرار دارند.
متوسط اجاره قابل پرداخت در محله‌های منظریه و کوی مهر و مهرشهر- فاز ۱ در کانال شش میلیون تومان ثبت شده است.
مهرشهر- فاز ۳ با متوسط اجاره هفت میلیون تومان و شهرک ابریشم و کمال‌شهر با قیمت ۷.۶میلیون تومان و کوی زنبق با متوسط اجاره ۷.۷میلیون تومان، ماهدشت با هشت میلیون تومان و کیان‌مهر با ۸.۸میلیون تومان در رتبه‌های بعدی قرار می‌گیرند.
در همه این مثال‌ها عدد ذکر شده برای متوسط، رقم کل است اما مستاجران معمولا بخشی از عدد را به‌صورت پول پیش تحویل صاحبخانه می‌دهد. پس اگر می‌گوییم متوسط اجاره یک واحد هشت میلیون تومان در ماه بوده، مستاجر و صاحبخانه احتمالا روی پرداخت ۲۷۰میلیون تومان رهن کامل توافق کرده‌اند یا اینکه مثلا مستاجر ۱۵۰ میلیون پول پیش گرفته و ماهی ۳٫۵ میلیون تومان اجاره پرداخت می‌کند.
