همه‌چیز درباره مشارکت در ساخت و تعهدات مالک و سازنده
روزنامه هفت صبح، گروه بازار | مشارکت در ساخت به‌شکل عجیبی رونق گرفته است؛ انگار کسانی که خانه‌های کلنگی‌شان را به حال خودش رها کرده بودند، تازه متوجه شده چه گنج بزرگی داشته‌اند و با ساختوساز آن چقدر سود می‌توان به جیب زد. اما ساخت خانه که به همین راحتی‌ها نیست؛ کلی سرمایه برای ساخت و کلی دردسر برای پایان کار دارد. راه چاره در چنین مواردی پیدا کردن یک سازنده خوب و باانصاف برای مشارکت است.
طرح‌های مشارکت در ساخت، علاوه بر اینکه هر دو طرف معامله را به سود می‌رسانند، در ابعاد بزرگتر کمک زیادی به رونق بازار مسکن خواهند کرد. اگر زمین یا خانه کلنگی دارید و می‌خواهید با ساختن آپارتمان در آن کلی پول دربیاورید، خواندن این گزارش می‌تواند شما را با جزئیات و شرایط طرح‌های مشارکت در ساخت آشنا کند. طرح‌هایی که در آن مالک زمین و سازنده توافق می‌کنند که آورده‌هایشان را که یکی زمین و دیگری دانش و هزینه ساختوساز است، در اختیار هم بگذارند و در ساخت یک آپارتمان نوساز با هم شریک شوند.
مشارکت در ساخت چگونه است؟
تقریبا نیمی از قیمت تمام شده یک واحد مسکونی، قیمت زمین آن است. به عبارتی برای ساخته شدن یک آپارتمان، سازنده به همان اندازه سرمایه که برای خرید مصالح و ساخت خانه می‌گذارد، نیاز به سرمایه برای خرید زمین دارد. نه سازنده به تنهایی می‌تواند ساختمان بسازد، نه صاحب زمین توانایی ساخت خانه را دارد. در چنین حالتی بهترین روش برای رونق گرفتن کار، ساخت مسکن مشارکتی است. به‌طوری‌که مالک زمین، ملک خود را در اختیار سازنده می‌گذارد و بعد از ساخت خانه، سهم خود را از واحدهای مسکونی بر می‌دارد. در این بین چند نکته اهمیت زیادی دارد.
مهمترین آن میزان سهم هر کدام از دو طرف یعنی مالک و سازنده از خانه ساخته شده است. هر کدام از دو طرف در این شراکت پرسود، تعهداتی نسبت به یکدیگر دارند که اگر هر کدامشان به این تعهدات عمل نکنند، شراکت خوبی از آب در نخواهد آمد. برای اینکه همان اول کار دو طرف سنگ‌هایشان را با هم وا بکنند، بهتر است قبل از هر چیز تمام هزینه‌ها را از خرید مصالح، حقوق کارگران، ارزش زمین، مخارج کارهای اداری و اخذ مجوز و… پیش‌بینی کنند. در چنین حالتی مشخص می‌شود که هر کدام از دو طرف قرار است چقدر سرمایه برای ساخت مسکن بگذارند و به اصطلاح مشاوران املاک، آورده‌شان برای مشارکت در ساخت چقدر است؟
سهم هر کدام از دو طرف در آپارتمان ساخته شده
تعیین سهم‌الشراکه یکی از اصلی‌ترین مواردی است که مالک و سازنده باید روی آن توافق کنند. اگر هر دو طرف در این کار حرفه‌ای باشند، می‌توانند همان اول کل هزینه‌ها را پیش‌بینی کنند و سهم نهایی هر طرف را بر اساس آورده‌شان تقسیم کنند، اما عموما مالک‌ها تنها یک بار در عمرشان زمین را برای ساخت در اختیار سازنده می‌گذارند. برای همین مشاوران املاک از یکسری نسبت‌های عرفی برای تعیین سهم‌الشراکه استفاده می‌کنند.
قیمت زمین و تعداد طبقاتی که قرار است ساخته شود، اصلی‌ترین معیارها برای تعیین سهم‌الشراکه است. یک آپارتمان به‌طور عادی، حداقل چهار طبقه ساخته می‌شود. هر چه تعداد طبقات بیشتر شود، سهم مالک برای چهار طبقه اول بالاتر می‌رود و سازنده برای طبقات بالاتر یعنی پنجم، ششم و… سهم بیشتری خواهد داشت. همچنان موقعیت زمین و قیمت آن در تعیین حق‌الشراکت تاثیرگذار است. بعضا مالکان با توجه به موقعیت عالی زمین‌شان، سهم بیشتری از شراکت می‌خواهند. مشاوران املاک توصیه می‌کنند که به‌جای سهم‌الشراکه بیشتر مالک برای زمین‌های گران‌قیمت، سازنده مبلغی تحت عنوان بلاعوض یا اجاره زمین به مالک پرداخت کند. باید توجه داشته باشید که بعضا در قراردادها این مبالغ به‌عنوان آورده سازنده محاسبه می‌شود و سهم سازنده در نهایت بیشتر خواهد شد.
سهم‌الشراکه برای خانه‌های چهار طبقه عموما ۵۰-۵۰ است و هر دو طرف سهم یکسانی از مشارکت در ساخت خواهند داشت. در مورد زمین‌های گران‌قیمت سازنده عموما مبلغی در حد دو درصد قیمت زمین را در قالب بلاعوض به مالک می‌پردازد. مثلا مبلغ بلاعوض برای زمین با قیمت متری ۲۰میلیون تومان، حدود متری ۵۰۰هزار تومان است. خانه‌های پنج طبقه بیشترین سود را برای مالک دارند. اگر زمین ارزان‌قیمت باشد، سهم‌الشراکه عموما ۴۵-۵۵ به نفع مالک تعیین می‌شود. با بالا رفتن قیمت زمین، سهم مالک ممکن است به ۶۰درصد برسد. همچنین در چنین شرایطی مبلغ بلاعوض از دو درصد قیمت زمین، تا ۱۰درصد افزایش پیدا می‌کند. برای مثال در زمینی که ارزش آن متری ۲۵میلیون تومان است، سهم‌الشراکه یک خانه پنج طبقه ۶۰-۴۰ به نفع مالک خواهد بود و مبلغ بلاعوض رقمی حدود متری دو میلیون و ۵۰۰هزار تومان محاسبه می‌شود.
تعداد طبقات اگر بالاتر از پنج طبقه باشد، بیشتر به نفع سازنده است. چراکه مبلغ بلاعوض برای خانه‌های شش طبقه و بیشتر تغییری نسبت به خانه‌های پنج طبقه ندارد. همچنان سهم سازنده به ازای هر طبقه اضافه بیشتر می‌شود. البته سهم مالک از پنج طبقه اول همچنان ۶۰درصد باقی خواهد ماند. در طبقه ششم این درصد معکوس می‌شود و سازنده سهم ۶۰درصدی از طبقه ششم خواهد داشت. در طبقه هفتم مجددا سهم سازنده افزایش پیدا می‌کند و به ۷۰ درصد می‌رسد. توجه داشته باشید که این مبالغ و درصدها برای تعیین سهم‌الشراکت و مبلغ بلاعوض به‌صورت عرف است و دو طرف می‌توانند براساس سهم‌الشراکه مورد نظر خودشان برای ساخت مسکن مشارکتی به توافق برسند.
تعهداتی که دو طرف قرارداد نسبت به هم دارند
مالک در فرآیند ساخت مسکن مشارکتی، تعهدات کمتری نسبت به سازنده دارد. چراکه او صرفا زمین را در اختیار سازنده می‌گذارد و به او وکالت می‌دهد تا برای انجام امور اداری مشکلی نداشته باشد. همچنین مالک در پایان کار موظف است سر وقت سهم سازنده را در قالب تنظیم سند انتقال بپردازد و هر روز تاخیر در انجام امور انتقال سند، برای مالک جریمه خواهد داشت. سازنده در طرف مقابل تعهدات بیشتری دارد. او باید تمام هزینههایی که در ابتدای کار به‌عنوان آورده در قرارداد ذکر شده را بر عهده بگیرد.
این هزینه‌ها به چهار بخش تقسیم می‌شود، اول، سازنده باید هزینه تخریب خانه کلنگی که احتمالا از قبل در زمین موردنظر ساخته شده را برعهده بگیرد. دوم، انجام امور اداری شهرداری و هزینه‌های آن مثل دریافت پروانه ساخت و پایان کار ساختمان برعهده سازنده است. سوم هزینه‌های مربوط به خرید و نصب انشعابات آب، فاضلاب، برق، گاز و تلفن است و چهارم که اصلی‌ترین هزینه‌های سازنده را شامل می‌شود، به کل هزینه‌های مربوط به ساخت، اعم از هزینه‌های مهندسی، معماری، بنایی، کارگری و همچنین هزینه‌های ترسیم نقشه، تامین مصالح، اجرا و نظارت و… مربوط است.
هزینههایی که ممکن است به‌صورت اتفاقی برای پروژه ساخت مشارکتی پیش بیاید، عموما برعهده سازنده است. او باید هزینه‌های بیمه کارگران را برعهده بگیرد و اگر خدایی نکرده در فرآیند ساخت خانه آسیبی به کارکنان یا به ساختمان‌های مجاور وارد شود، مسئولیت آن بر عهده سازنده است. سازنده در قبال ساخت به‌موقع خانه مسئول است. او نمی‌تواند مدت زیادی مالک را برای ساخت خانه منتظر بگذارد و همان اول کار باید مدت زمان لازم برای ساخت خانه را برآورد کند. هر روز که کار ساخت خانه بیشتر طول بکشد، سازنده باید به مالک جریمه بپردازد. دو طرف قرارداد یعنی مالک و سازنده نمی‌‌توانند قبل از پایان فرآیند ساخت خانه سهم‌شان را بفروشند. برای مثال اگر مالک زمین قبل از پایان کار، به پول احتیاج پیدا کند نمی‌تواند سهمش از خانه در حال ساخت را پیش‌فروش کند. مگر اینکه دو طرف قرارداد در این مورد با همدیگر توافق کنند.
چطور سازنده پیدا کنیم؟
ساده‌‌ترین راهی که برای پیدا کردن سازنده به فکر هر کس می‌رسد، مراجعه به مشاوران املاک است. مشاوران املاک در قبال حق کمیسیونی که دریافت می‌کنند، دست سازنده را در دست مالک می‌گذارند و مامور انجام توافق بین آنها خواهند بود. البته بعضا برای صرفه‌جویی در پرداخت کمیسیون به مشاوران املاک، خودشان دنبال زمین کلنگی یا سانده حرفه‌ای می‌گردند. طوری که رد و نشان آنها را می‌توان در آگهی‌های مشارکت در ساخت که پیدا کرد. همانقدر که سازنده‌ها دنبال زمین خوب برای ساختوساز هستند، مالک‌ها می‌خواهند هرچه زودتر در زمین کلنگی‌شان صاحب یک آپارتمان نوساز شوند و برای این کار دنبال شرکت‌های ساختمانی با تجربه و خوب می‌گردند. نگاه گذرا به آگهی‌های اینترنتی نشان می‌دهد تعداد این مدل آگهی‌ها در بازار املاک کم نیست.
امتیازات ویژه‌ای که ممکن است به یک زمین کلنگی تعلق بگیرد
بعضی زمین‌ها ممکن است قیمت بالایی داشته باشند و بعضی دیگر ارزش‌شان در امتیازاتی که دارند خلاصه می‌شود. خانه‌های کلنگی که در بافت فرسوده قرار دارند، با وجود قیمت پایین‌شان، جان می‌دهند برای نوسازی و مشارکت در ساخت. چرا که اگر طرفین بخواهند روی این زمین وام ساخت بگیرند، نرخ بهره آن مشمول تخفیف خواهد شد. همچنین نوسازی بافت فرسوده طرح‌های تشویقی از شهرداری می‌گیرند که نمونه آن امکان بالا بردن تعداد طبقات یا کاهش مبلغ عوارض است. علاوه بر بافت فرسوده، برخی زمین‌ها در بافت ناپایدار قرار دارند. بعضی از زمین‌هایی که در بافت ناپایدار قرار دارند، یک طبقه تشویقی خواهند داشت. برای اینکه ببینید زمین مورد نظر در بافت فرسوده یا بافت ناپایدار قرار دارد، باید به سامانه طرح تفصیلی جدید شهر تهران مراجعه کنید.
اگر بتوانید همسایه‌هایتان را راضی کنید تا زمین‌تان را با هم یکی کرده و در اختیار سازنده قرار دهید، زمین تجمیع شده دارای امتیاز خواهد بود. طوری که اگر دو پلاک شهرداری را با هم تجمیع کنید، عوارض ساخت نصف می‌شود. هر چه تعداد پلاک‌ها تجمیع شده بیشتر شود، تخفیف شهرداری در عوارض بیشتر خواهد بود. زمین‌هایی که سطح اشغال بیشتری داشته باشند، امتیاز بالاتری در طرح‌های مشارکت در ساخت دارند.
سطح اشغال توسط شهرداری معین می‌شود. آنها هستند که می‌گویند شما در کجای زمین و تا چند طبقه می‌توانید خانه بسازید. سطح اشغال در زمین‌ها عموما ۶۰درصد برای طبقات روی زمین و ۸۰ تا ۱۰۰درصد برای طبقات زیر زمین است. علاوه بر این، جهت معبر یکی دیگر از امتیازات زمین به‌حساب می‌آید. خانه‌های که جهت معبرشان جنوب است، یعنی رو به جنوب ساخته می‌شوند و درب خانه در ضلع جنوبی قرار می‌گیرد. این خانه‌ها امتیاز بیشتری نسبت به بقیه دارند، چراکه رو به آفتاب ساخته شده و پنجره‌هایشان نورگیر است.
