همه چیز درباره طرح فروش متری مسکن در بورس
روزنامه هفت صبح، گروه بازار | طلسم، اول شهریور شکسته شد؛ در روزی که مدیر توسعه فیزیکی بورس کالا خبر داد امکان خرید مسکن بهصورت متری در بورس نیمه دوم امسال فراهم خواهد شد. بهگفته جواد فلاح حدود دو سال قبل زمزمههای همکاری وزارت راه و شهرسازی با بازار سرمایه ایران به منظور راهاندازی «صندوق زمین و مسکن» شنیده شد. این امکان در سال گذشته هم راهاندازی شد اما خیلی موفقیتآمیز نبود. هدف اولیه از فروش متری مسکن در بورس این بود که پروژههای مسکونی و تجاری در بازار سرمایه عرضه شوند تا با جذب سرمایههای خرد هم به تولید مسکن کمک شود و هم برای سهامداران سوددهی داشته باشد.
خرید مسکن به شکل متری و کامل از ویژگیهای بورس مسکن محسوب میشود. البته در حال حاضر شرکتهای بخش خصوصی در بورس کالا حضور دارند اما وزارت راه و شهرسازی در نظر دارد شرکتها و سازمانهای زیرمجموعه خود را نیز که امکان عرضه پروژههای بزرگ مقیاس را دارند نیز وارد این عرصه کند. برای انجام این کار، صندوقهای توسعه مسکن در دو بخش زمین و مسکن و دیگری املاک و مستغلات فعالیت میکنند.
بهگفته مدیر توسعه فیزیکی بورس کالا، این پروژه بر اساس برنامه زمانبندی موجود در نیمه دوم سال جاری اجرایی خواهد شد که البته بورس کالا باید مجوزهای قانونی را از سازمان بورس و اوراق دریافت کند و راهاندازی صندوق املاک و مستغلات همچنان در حال بررسی است. همچنین نهادهای مختلف به جای برگزاری مزایده به شیوههای سنتی باید املاکشان را از طریق بورس کالا به فروش برسانند که با توجه به اینکه وظیفه فروش اموال مازاد دستگاههای دولتی به عهده وزارت اقتصاد است، این موضوع نیز توسط وزارت اقتصاد در حال پیگیری است.
جواد فلاح چهارم شهریور در گفتگو با خبرگزاری صداوسیما جزئیات دقیقتری از امکان خرید متری مسکن در بورس را بهزبان سادهتر شرح داده است. بهگفته او با خرید اوراق سلف موازی مسکن در بورس کالا، میتوان مسکن متری خریداری کرد اما بهگفته مدیر توسعه فیزیکی بورس کالا، مهمترین علت فروش متری مسکن، ایجاد راهکاری برای خانهدار شدن مردم است. چون توجه به افزایش قیمت مسکن، برخی افراد قدرت خرید یک واحد مسکونی را ندارند که با این طرح افراد میتوانند با توجه به مبلغی که دارند اقدام به خرید کنند.
فلاح درباره مزیت این طرح گفته در پیشفروش مسکن مبلغ ملک در چند دوره واریز میشود، اما هیچ ضمانتی برای تحویل به موقع آن وجود ندارد. در خرید اوراق سلف مسکن، با مبلغ اندک هم میتوان یک مترمربع خانه خریداری کرد و نیاز به پرداخت کامل پول واحد نیست ضمن اینکه، بورس کالا ضمانت تحویل به موقع واحد را میدهد و در زمان موعد بر اساس امید نامه مسکن را تحویل میدهد. با نظارت و تضامینی که در بازار سرمایه وجود دارد خریدار با خیال راحت اقدام به سرمایه گذاری میکند و اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکند باید خسارت پرداخت کند.
قیمت هر اوراق سلف موازی، متناسب با ارزش حدودی واحد طبقه همکف که از همه بزرگتر و نقشه ضعیف دارد تعیین میشود و در زمان سر رسید اگر واحد بزرگتر و بهتری انتخاب شود باید مابهالتفاوت آن را بپردازد. اگر فرد تصمیم دارد که یک واحد کامل را خریداری کند میتواند اوراق بیشتری تهیه کند.فلاح با اشاره به اینکه ارزش اوراق سلف مسکن متناسب با قیمت مسکن رشد میکند، اضافه کرده افراد در زمانی که نیاز به پول دارند میتواند هر زمان، این اوراق را در بازار ثانویه بفروش برساند. بهاین ترتیب با در نظر گرفتن پروژه ساختمانی، تعدادی اوراق سلف موازی، متناسب با امید نامه پروژه منتشر میشود.
اگر الان دارید پیش خودتان فکر میکنید که روش فروش متری مسکن چقدر عملی است، باید بدانید تا امروز یک پروژه در پردیس اعلام آمادگی کرده است و سایر سازندگان نیز تمایل برای حضور در این طرح را دارند اما برای انتشار اوراق باید مقدمات این کار فراهم شود. برای اجرایی شدن طرح، بعد از تصویب در کمیته فقهی و تایید در بورس کالا، باید در کمیته تنظیم مقررات بورس مطرح شود. بهگفته مدیر توسعه بازار فیزیکی بورس کالای ایران، انتشار اوراق سلف موازی منتظر تایید نهایی هیات مدیره بورس است تا زیر ساختهای لازم ایجاد شود.
فروش متری مسکن بهزبان ساده
پیشفروش متری مسکن در بورس، طرحی است که بر اساس آن انبوهسازان و شرکتهای سازنده مسکن میتوانند برای تامین مالی پروژههایشان یا حتی فروش املاک ساخته شده، اوراق بهادار منتشر کنند و در بورس بفروشند. این اوراق، قابل تحویل در زمان سررسید است. مثلا اگر سررسید اوراق مهرماه ۱۴۰۵ باشد، مشتریانی که آنها را خریدهاند میتوانند در این تاریخ خانه را از سازنده تحویل بگیرند. برای این کار خریدار باید صاحب تعداد مشخصی اوراق باشد تا بتواند یک واحد ۷۰متری را بخرد یا در زمان تعیین شده به جای تحویل گرفتن خانه، سود مشارکت در ساخت را از سازنده دریافت کند. پارسال گفته بودند اگر با طرح فروش متری مسکن موافقت شود، در فاز اول هزار واحد مسکونی از این طریق تامین مالی خواهند شد.
طرح فروش مسکن در بورس از دو نظر برای مشتریان سودآوری دارد. کسانی که به دنبال سرمایهگذاری در حوزه مسکن هستند، حتما لازم نیست کل بودجه لازم برای خرید یک واحد مسکونی را تامین کنید و حتی با بودجههای کم میتوانند با مشارکت در ساخت چند متر خانه سرمایهگذاری کنند. بهطور مثال پروژه مسکونی ۱۰۰واحدی قرار است در زمین دارای مجوز، ساخته شود اما منابع مالی برای آغاز ساخت طرح وجود ندارد. انبوهساز با انتشار اوراق و فروش آن در بورس، شریک میپذیرد تا بتواند هزینههای لازم برای ساخت مسکن را تامین کند. در روش دوم بحث سرمایهگذاری کمرنگتر است. بخشی از خریداران این اوراق میتوانند خریداران واقعی مسکن باشند. برای مثال آنها میتوانند متناسب با بودجهشان چند متر خانه بخرند و زمانی که تعداد اوراقشان به اندازه یک واحد مسکونی رسید، میتوانند با تحویل دادن اوراق، صاحب خانه شوند.
طرح فروش متری مسکن قابل اجرا است؟
روش اجرای طرح فروش متری مسکن در پروژههای انبوهسازی به این صورت است؛ معمولا یک متراژ پایه داخل یک ساختمان در نظر گرفته میشود و قیمت اوراق بر مبنای واحد پایه خواهد بود. یکی از اهداف طرح این است که در شرایط تورمی بتواند به خانهدار شدن مردم و خریداران مسکن کمک کند. ضمن اینکه برای سازندگان انبوه مسکن هم روش مناسب تامین مالی به شمار میآید. با توجه به اینکه بورس مسکن، سوددهی مناسبی برای سهامداران خواهد داشت، بهنظر میرسد قیمت دوم ماجرا هم قابل حل و فصل است.
اما از نظر مردم عادی که برای خرید خانه تلاش میکنند چی؟ حالا که بعد به اینجا رسید،بگذارید خیالتان را راحت کنیم؛ صندوقهای سرمایهگذاری زمین و مسکن در ایران آنقدرها هم ایده جدیدی به حساب نمیآید. همین حالا دست کم چهار صندوق زمین و مسکن در کشور وجود دارد. تفاوت این صندوقها با طرح وزارت راه و شهرسازی اینجاست که صندوقهای سرمایهگذاری زمین و مسکن در بورس فعال نیستند و نمیتوان واحدهایشان را در بورس خرید و فروش کرد. در این مدل کوچکترین جزء سرمایه صندوق، واحد سرمایهگذاری است و واحدهای ساخته شده به این روش قابل انتقال به غیر هستند تا قابلیت عرضه در بازار سرمایه و انجام معامله را داشته باشند.
صندوق زمین و مسکن این امکان را به مردم میدهند تا با خرید واحد سرمایهگذاری در ساخت پروژه مشارکت داشته باشند و در پایان با افزایش خرید واحدهای سرمایهگذاری میتوانند این واحدها را تبدیل به واحدهای مسکونی کنند. اگر ۱۰واحد یک میلیون تومانی سرمایهگذاری کنید یعنی در پروژه به مبلغ ۱۰میلیون تومان سرمایهگذاری کردهاید. پروژه هر سه یا ششماه توسط کارشناس رسمی ارزیابی و ارزشگذاری میشود و برمبنای اضافه ارزشی که پروژه دارد واحد سرمایهگذاری شما ارزشمند میشود. در پایان پروژه میتوانید قیمت واحدهای سرمایه گذاری را محاسبه و بعد از پرداخت مابقی پول، یک واحد مسکونی را خریداری کنید.
چرا میتوان به طرح فروش متری مسکن امیدوار بود؟
ابزارهای عملیاتی شدن طرح فروش متری مسکن در بورس آماده است؛ چیزهایی مثل اوراق سلف موازی جهت پیشفروش متری ساختمان، بازار تهاتری مصالح و ملک، انتشار اوراق خرید دین بر پایه معاملات غیرنقدی مصالح ساختمانی، صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات شاخص شهر تهران قابل معامله در بورس، قراردادهای آتی بر پایه صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات شهر تهران، قراردادهای آتی بر پایه سبد شاخص مصالح ساختمانی معاملات فیزیکی مسکن (عرضه زمین و املاک دولت و بخش خصوصی در بورس کالا) پیش از این هم وجود داشتهاند و به اصطلاح لازم نیست از اول به اختراع چرخ بپردازیم.
از بین همه اینها انتشار اوراق سلف موازی استاندارد مسکن جهت پیشفروش متری ساختمان و اوراق خرید دین مصالح ساختمانی برای تامین مالی ساخت پروژهها در اولویت اجرا قرار دارند که در آینده نزدیک در بخش مسکن مورد بهرهبرداری قرار می گیرند. با راهاندازی اوراق سلف موازی استاندارد، افراد این امکان را دارند که با خرید هر ورق سهام، مالک بخشی از واحد ساختمانی در پروژه مشخصی شوند و در پایان دوره ساخت، چنانچه فرد به تعداد کافی اوراق در اختیار داشته باشد، واحد مسکونی را بر اساس قیمت مشخص شده در قرارداد اولیه، در اختیار بگیرد یا با فروش اوراق در بازار بورس و استفاده از افزایش قیمت اوراق سود دریافت کند.
راهاندازی اوراق سلف موازی استاندارد، هماکنون به عنوان اوراق خرید و فروش تبعی در بورس کالا استفاده میشود ولی تجربه استفاده از آن در بخش مسکن وجود ندارد اما با توجه به اینکه بررسیهای نهایی در خصوص استفاده از اوراق مذکور در بخش مسکن به اتمام رسیده است، به زودی اجرایی میشود. از اوراق خرید دین کالایی نیز میتوان برای تامین مصالح ساختمانی و امکان خرید نسیه مصالح ساختمانی استفاده کرد. مقررات اجرایی شدن این اوراق توسط بورس کالا هم اکنون برای تصویب به سازمان بورس ارجاع شده و پیشبینی میشود با تصویب آن این ظرفیت نیز به عنوان یکی از ابزارهای تامین منابع مصالح ساختمانی، کمک شایانی به تولید مسکن خواهد کرد.
وزارت راه و شهرسازی و سایر دستگاهها و نهادهای متولی با استفاده از این ابزارها میتوانند برای راهاندازی طرح فروش متری مسکن اقدام کنند. چون چالش اصلی تامین منابع مالی در بخش مسکن به همین سادگی رفع میشود و تامین مالی حوزه مسکن دیگر تنها متکی به تسهیلات بانکی نخواهد بود. در نگاه کلی خرید متری مسکن در قالب ابزار مالی در بورس کالای ایران قرار نیست معجزه کند و در یک چشم بههم زدن باعث خانهدار شدن افراد شود. در حقیقت این فرآیند ترفندی است برای گسترش توانایی بخش عرضه، چون با جمعآوری سرمایه به سازندگان کمک میکند خانههای بیشتری بسازند. این صندوقها برای سرمایهگذاران هم مناسب خواهند بود و به همه افرادی که برای حفظ داراییهای نقد خود به دنبال سرمایهگذاری در بازار مسکن هستند.
اما تواناییشان در حد خرید یک ملک کامل نیست اجازه میدهند وارد این بازار شوند. در نهایت این بازار میتواند یک فرصت برای تامین مالی پروژههای انبوهسازی مسکن به شمار بیاید. بههمین دلیل این ابزارمالی ارائه شده در بورس کالا را میتوان بازی برد-برد برای متقاضیان و برای انبوهسازان مسکن محسوب کرد. اما سوال اصلی این است که آیا معاملات متری مسکن موجب میشود قیمتها بهدلیل امکان سرمایهگذاری با سرمایههای خرد با تعدیل نرخ روبه رو شود؟
پاسخ دادن به این سوال کار آسانی نیست. اگر بخواهیم صادق باشیم، باید بگوییم در صورت افزایش پیدا نکردن عرضه، در بر همان پاشته میچرخد و دست بهدست شدن سهم و واحد و برگههای سرمایهگذاری بین فعالان بورس، تنها قیمت را بالا میبرد. اما اگر تصمیم داریم خوشبین بمانیم، باید بگوییم بورس کالا میتواند دسترسی مردم به خانههای انبوهسازی شده که بهطور طبیعی ساخت آن اقتصادی و با صرفهتر خواهد بود را تسهیل کند و باعث شود فاصله عرضهکننده و متقاضی کوتاه شود. دیگر تصمیم با خودتان است که خوشبینانه به ماجرا نگاه کنید یا حواستان فقط به نیمه خالی لیوان باشد.