هشت نکته درباره معاملات قولنامه‌ای مسکن
روزنامه هفت صبح | معامله قولنامه‌ای یکی از انواع قدیمی معامله‌ها در بازار مسکن است با این‌حال هنوز بعضی‌ها نمی‌دانند که آیا معامله قولنامه‌ای ارزش قانونی دارد یا نه. چیزی که بیشتر افراد در زبان محاوره به آن معامله قولنامه‌ای می‌گویند در قانون مبایعه‌نامه خوانده می‌شود.
* یک: معامله قولنامه‌ای توسط دو طرف تنظیم می‌شود و آنها برای انجام کاری تعهد می‌دهند. قولنامه در دادگاه اعتبار دارد و مفاد آن باید اجرا شود. به‌موجب معامله قولنامه‌ای اگر یکی از دو طرف از اجرای تعهد خود شانه خالی کند، دادگاه می‌تواند او را احضار کرده تا دلیل خودداری خود را بیان کند. به‌این ترتیب اگر فروشنده ملک از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی به‌خریدار خودداری کرد باید به دادگاه برود و پاسخگو باشد.
* دو: آن چیزی که امروزه در کشور ما برای ثبت سند ملک‌های تجاری و مسکونی رایج شده، این است که ملک مورد نظر یا سند تک برگ دارد یا اینکه به‌صورت معامله قولنامه‌ای ثبت می‌شود. قطعا بهترین نوع ثبت سند تک برگی است که فروشنده به شما ارائه می‌دهد. در نتیجه بهترین انتخاب شما در هر شرایطی باید خرید ملک‌هایی است که سند تک‌برگی دارند.
* سه: ملک یا زمینی که به‌صورت قانونی سند ندارند، از تمام یا حداقل بخشی از ویژگی‌های خود محروم هستند. ساده‌ترین اتفاق این است که نمی‌توان سند آنها را در دفاتر رسمی نقل و انتقال کرد. پس چاره‌ای نمی‌ماند جز انجام معامله به روش قولنامه‌ای.
* چهار: عوامل بسیاری وجود دارد که مانع ارائه سند می‌شود و کسی که صاحب ملک است را مجبور می‌کنند ملک خود را به‌صورت قولنامه‌ای با خریدار معامله کند. گاهی مواقع این دلایل به مسائل فنی مربوط می‌شوند. مثلا بخشی از ساختمان‌هایی که نمی‌توان آنها را به‌صورت قانونی و با استفاده از سند رسمی انتقال کرد، به‌خاطر جانمایی نشدن اصولی پارکینگ برای تمامی واحدها، ساخت طبقات غیر مجاز، پیشروی بیش از حد ساختمان در زمین، ساخت غیرقانونی یک واحد در همکف و… نتوانسته‌اند پایان کار بگیرند. این مشکل می‌تواند موضوعی جدی باشد چون تا وقتی مسئله حل نشود، برای این ملک سند صادر نخواهد شد.
* پنج: نداشتن سند یک نقطه ضعف بزرگ است اما چرا هنوز بعضی‌ها به خرید و فروش قولنامه‌ای رو می‌آورند و چرا خانه‌های بدون سند مشتری دارند؟ علت این ماجرا را باید در قیمت پایین چنین ملک‌هایی جستجو کرد. کسی که صاحب ملک است اما سند رسمی ندارد، خانه خود را با قیمت پایین‌تری به خریدار می‌فروشند. از آن‌طرف بسیاری از افراد هستند که در این معامله قولنامه‌ای شرکت می‌کنند و خانه یا ملک مورد نظر خود را با قیمت پایین‌تر خریداری می‌کنند. احتمالا پی دردسرهای بعدی را هم به‌تن خود می‌مالند.
* شش: محدودیت نقل و انتقال سند گاهی به‌دلایلی مهمتر رخ می‌دهد. این موارد تقریبا به همان سادگی هستند اما می‌توانند دردسرهای معمول را به معضلات غیرقابل حل تبدیل کنند و حتی گاهی سرمایه خریدار را از بین ببرند. مثلا چی؟ اگر خانه یا ملک در طرح‌های شهرداری قرار گرفته باشد چی؟ اگر خانه در بافت فرسوده باشد یا به‌خاطر تعریض خیابان نیازمند تخریب و بازسازی باشد چی؟ به این‌ها فکر کرده‌اید؟ هر کدام از این دلایل باعث می‌شود برای ملک سند صادر نشود و نقل و انتقال خانه به‌صورت قولنامه‌ای بدون سند، خریدار را به‌زحمت بیندازد. پس اگر اطلاعات کاملی در مورد ساختمان‌های قولنامه‌ای داشته باشید به‌راحتی می‌توانید ضرر و زیان آن ساختمان را برای خود مورد بررسی قرار دهید و با آگاهی کامل و همه جانبه تصمیم بگیرید.
* هفت: زمانی که قصد دارید ملکی را به‌صورت قولنامه‌ای معامله کنید باید مشخصات مالی آن را با آنچه در سند قید شده مطابقت دهید تا متوجه شوید آن ملک آزاد است یا خیر. این مورد به شما کمک می‌کند بفهمید ملک در وثیقه یا رهن قرار نگرفته باشد. همچنین باید بررسی کنید که آیا موارد مهمی مانند آب، گاز، برق، پارکینگ، انباری، تلفن و… در قولنامه قید شده باشد.
* هشت: همیشه این خطر بزرگ وجود دارد که طرف معامله شما صاحب ملک نباشد. در بررسی هویت فروشنده یا کسی که ادعا می‌کند وکیل صاحب ملک است مماشات نکنید. برای محکم‌کاری حتما دقت تاریخ واگذاری وکالت‌نامه را به‌شکل ویژه بررسی کنید.
