هرآنچه باید از شیوه جدید پرداخت وام مسکن بدانیم
روزنامه هفت صبح، گروه بازار | بانک مسکن در هفته گذشته اعلام کرد به‌مناسبت سالگرد تاسیس این بانک، هزینه دریافت تسهیلات مسکن از محل اوراق گواهی حق‌تقدم تسهیلات را ۵۰درصد کاهش میدهد. ابلاغیه‌ای که به این تصمیم سروشکل رسمی میدهد، خیلی‌زود به بانک‌ها رسید تا در یک چشم بر‌هم‌زدن آنهایی که قصد داشتند با خرید اوراق تسهیلات مسکن، صاحبخانه شوند سورپرایز شوند. به این ترتیب متقاضیان دریافت تسهیلات ۴۰۰ میلیون تومانی از محل اوراق در شهر تهران حالا باید تنها نصف اوراق مورد نیاز برای دریافت وام را از فرابورس خریداری کنند.
اخبار خوب ادامه دارد؛ امتیاز درنظر گرفته شده برای متقاضیان تسهیلات مسکن، شامل تسهیلات جعاله مسکن هم می‌شود. تسهیلات جعاله مسکن هم‌اکنون در سراسر کشور ۸۰میلیون تومان است و متقاضیان پیش از این برای دریافت این تسهیلات باید ۱۶۰فقره اوراق تهیه می‌کردند اما هم‌اکنون با خرید و ارائه ۵۰درصد از این تعداد یعنی ۸۰فقره اوراق، می‌توانند اقدام به دریافت تسهیلات جعاله کنند. این امتیاز برای متقاضیان دریافت تسهیلات مسکن مختص تمام شهرها و استان‌های کشور است و متقاضیان در سراسر کشور می‌توانند از آن استفاده کنند. با نصف شدن هزینه دریافت تسهیلات می‌توانیم شاهد افزایش قدرت خرید آنها در بازار مسکن باشیم. موضوع را با هم به‌شکل دقیق‌تری بررسی می‌کنیم.
سفید؛ حمله به قیمت تسه در فرابورس
قیمت اوراق گواهی حق‌تقدم تسهیلات مسکن در هفته‌های گذشته به اوج رسیده بود تا هر برگه گواهی ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات مسکن، با قیمت بیش از ۱۰۰ هزار تومان به‌فروش برسد. این موضوع سبب می‌شد خریدار این برگه‌ها برای دریافت سقف ۴۸۰میلیون تومانی وام مسکن زوجین تهرانی بیش از ۱۰۰میلیون تومان پول خرج کند. این عدد حدود یک‌پنجم کل مبلغ وام بود و برای خودش ضدحالی اساسی محسوب می‌شد.
روزی که این خبر را اعلام کردند قیمت اوراق تسهیلات مسکن با افزایش پنج‌درصدی در همه نمادها به ۱۱۱ تا ۱۱۳هزار تومان رسید، در حالی‌که دو هفته قبل قیمت این اوراق در دامنه ۸۰هزار تومان قرار داشت. رشد قیمت اوراق تسهیلات مسکن از یک منظر دیگر هم اهمیت داشت؛ درحالی‌که بازار سرمایه روزهای نزولی را پشت‌سر می‌گذارد و شاخص کل در حال سقوط است، ظاهرا حضور سرمایه‌گذاران حرفه‌ای بورس در بازار اوراق تسهیلات مسکن عامل اصلی گران شدن برگه‌ها بوده است. این دسته سرمایه‌گذاران قصد داشتند برای جبران زیان‌های مربوط به خرید و فروش سهام، در بازار فروش اوراق تسهیلات فعالیت کنند.
سفید؛ نصف شدن هزینه متقاضیان وام مسکن
محمدحسن علمداری، عضو هیات مدیره بانک مسکن اعلام کرده متقاضیان دریافت تسهیلات از محل اوراق برای دریافت این تسهیلات، می‌توانند تنها برای دریافت ۵۰درصد از میزان تسهیلات درخواستی اقدام به خریداری اوراق کنند و ۵۰درصد تسهیلات دیگر بدون خرید اوراق و از محل منابع تسهیلات بدون سپرده به آنها پرداخت می‌شود. در واقع متقاضیان دریافت تسهیلات ۴۰۰میلیون تومانی از محل اوراق در شهر تهران که پیش از این برای دریافت این تسهیلات باید ۸۰۰فقره اوراق خریداری و به بانک ارائه می‌کردند، الان تنها با خرید و ارائه ۴۰۰ فقره اوراق می‌توانند تسهیلات ۴۰۰میلیون تومانی بگیرند. همچنین متقاضیان که تا پیش از این برای دریافت تسهیلات ۸۰میلیونی جعاله باید ۱۶۰فقره اوراق خریداری می‌کردند، در شرایط فعلی به خرید و ارائه ۵۰درصد از این تعداد یعنی ۸۰فقره اوراق نیاز دارند.
خاکستری؛ وضعیت متقاضیان مجرد و متاهل
بررسی قیمت اوراق مسکن نشان میدهد که قیمت نمادهای تسه (برگه اوراق مسکن) هفته گذشته برای نخستین‌مرتبه از مرز ۱۰۰هزار تومان گذر کرد. قیمت این اوراق ۱۰ روز قبل از این اتفاق حداکثر ۸۲هزار و ۵۰۰تومان بود. برخلاف آنچه از ظاهر ماجرا می‌توان فهمید، تصمیم جدید بانک مسکن، قیمت اوراق را در فرابوس کاهش نداده بلکه تعداد برگه‌های مورد نیاز برای متقاضیان دریافت وام نصف شده است. پس این خبر در عمل به‌معنای کاهش ۵۰درصدی هزینه دریافت وام مسکن است.
موضوع را می‌توانیم به‌زبان ساده اینطوری درنظر بگیریم. در حال حاضر میانگین قیمت اوراق را در آبان‌ماه ۱۱۲هزار و ۸۰۰ تومان است ولی حالا بانک مسکن تخفیف خوبی در نظر گرفته است. مجردهای ساکن تهران می‌توانند تا ۲۸۰میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند که شامل ۲۰۰میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن و ۸۰میلیون تومان وام جعاله می‌شود. برای دریافت ۲۰۰میلیون تومان تسهیلات باید ۴۰۰برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که با تخفیف در نظر گرفته شده، تعداد اوراق به ۲۰۰برگه کاهش پیدا می‌کند و هزینه آن با احتساب تسه ۱۱۲هزار و ۸۰۰ تومانی به ۲۲میلیون و ۵۶۰هزار تومان می‌رسد.
همچنین این متقاضی در حال حاضر برای دریافت ۸۰میلیون تومان وام جعاله تنها به خرید ۸۰برگه به مبلغ ۹میلیون و ۲۴هزار تومان نیز دارد. به این ترتیب مجموع هزینه خرید اوراق برای متقاضی مجرد وام مسکن به ۳۱میلیون و ۵۸۴هزار تومان می‌رسد. در حالی‌که پیش از صدور بخشنامه او باید حدود ۷۵ میلیون تومان پرداخت می‌کرد.زوج‌های تهرانی قطعا احساس بهتری خواهند داشت؛ آنها می‌توانند تا سقف ۴۸۰میلیون تومان وام بگیرند.
این وام شامل ۲۰۰میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن برای هر نفر و ۸۰میلیون تومان وام جعاله می‌شود. پیش از این زوج‌ها برای دریافت ۴۰۰میلیون تومان به ۸۰۰برگه اوراق تسهیلات و برای ۸۰میلیون وام جعاله باید ۱۶۰برگه جداگانه خریداری می‌کردند. حالا کار آنها با ۴۸۰برگه راه می‌افتد. یعنی با تصمیم جدید آنها برای دریافت بخش اول، تنها باید ۴۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه آن به ۴۵میلیون و ۱۲۰هزار تومان می‌شود. برای خرید ۸۰برگ مورد نیاز وام جعاله هم هزینه ۹میلیون و ۲۴هزار تومانی را متحمل خواهد شد. به این ترتیب هزینه آنها در مجموع به‌جای ۱۰۸میلیون و ۳۰۰هزار تومان به ۵۴میلیون و ۱۴۰هزار تومان کاهش پیدا می‌کند.
خاکستری؛ توانایی تسهیلات بانکی در بازار مسکن
خوشحال شدید نه؟ این نکته را در نظر بگیرید که حدود یک ماه قبل، در تاریخ ۲۳ مهرماه، مجردها برای اخذ این وام باید ۲۶میلیون و ۷۲۰هزار تومان پرداخت می‌کردند و هزینه متاهل‌های تهرانی نهایتا به ۶۴میلیون و ۱۲۸ هزار تومان می‌رسید. با این حال اجازه ندهید کسی شما را ناامید کند، چون بررسی‌ها نشان میدهد با وام ۴۸۰میلیون تومانی اوراق مسکن که حالا پس از مشوق جدید سیستم بانکی اهمیت بیشتری پیدا کرده، می‌توان حدود ۷۰ تا ۸۰درصد هزینه یک آپارتمان کوچک را در محله‌های ارزان‌قیمت تهران پرداخت کرد.
گزارش‌های میدانی نشان میدهد که با نقدینگی حدود ۶۰۰میلیون تومان می‌توان در بعضی محله‌های جنوبی تهران، آپارتمان خرید. به‌طور مثال روز ۲۴ آذرماه ۱۴۰۰ در محله بریانک واحدی ۴۱متری، ۱۵سال ساخت، طبقه سوم، دارای انباری، بدون پارکینگ و آسانسور به‌مبلغ ۶۳۰میلیون تومان آگهی شده است. در واقع وام ۴۸۰میلیون تومانی ۷۶درصد قیمت این خانه را پوشش میدهد. در محله یافت‌آباد یک واحد ۴۳ متری ۱۰ساله در طبقه اول، با پارکینگ و انباری، بدون آسانسور به قیمت پیشنهادی ۶۰۰ میلیون تومان فروخته می‌شود که ۴۸۰ میلیون تومان از این مبلغ را وام اوراق پوشش میدهد و بنا به ادعای فروشنده ۱۲۰میلیون تومان نرخ رهن این واحد است.
قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به‌طور متوسط ۳۲ میلیون تومان است. اگر این عدد را ملاک قرار دهیم و آن را در متراژ محبوب ۵۰ تا ۶۰ متری ضرب کنیم به عدد ۱٫۶میلیارد تومان می‌رسیم. اما آمارها نشان می‌دهند حدود نیمی از خریداران سراغ واحدهای مسکونی که ارزشی کمتر از ۳۲ میلیون تومان دارند، می‌روند. واحدهایی که ارزش هر مترمربع آنها بین ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان است در ماه گذشته ۱۷درصد کل معاملات را به‌خود اختصاص داده‌اند. سهم واحدهایی با ارزش متری ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان هم به ۱۶درصد می‌رسد. از این طرف ۱۷درصد معاملات انجام شده به خانه‌هایی مربوط است که بین ۵۰۰ تا یک میلیارد تومان قیمت داشته‌اند. اگر خرید چنین خانه‌هایی را در نظر بگیریم، اهمیت وام ۴۸۰ میلیون تومانی مشخص می‌شود.
سیاه؛ محاسبه رقم اقساط برای متقاضیان
بخشنامه بانک مسکن اشاره‌ای هم به اقساط ماهیانه دارد. پیش از این اقساط ماهیانه وام ۴۰۰ میلیون تومانی اوراق خرید مسکن با نرخ سود ۱۷.۵ درصد برای زوج‌های تهرانی شش میلیون و ۶۶۴ هزار تومان بود که باید طی ۱۲ سال بازپرداخت می‌شد. این دسته متقاضیان همچنین خود را برای پرداخت قسط وام ۸۰ میلیون تومانی جعاله به‌مبلغ دو میلیون و ۱۰ هزار تومان طی پنج سال آماده می‌کردند اما مطابق بخشنامه جدید، شیوه بازپرداخت تسهیلات اوراق خرید مسکن هم تغییر می‌کند.
به این ترتیب مبلغ اقساط برای متقاضیان افزایش پیدا می‌کند. پیش از اینکه بانک مسکن اقساط دقیق ماهیانه وام اوراق مسکن در مدل جدید را اعلام کند، با یک حساب سرانگشتی می‌توانستیم نتیجه بگیریم که قسط وام خرید مسکن از محل اوراق ممتاز با مدت بازپرداخت هشت ساله به بالای ۹ میلیون تومان می‌رسد. روز چهارشنبه اما بانک مسکن به‌شکل رسمی اعلام کرد متقاضیان به‌چه صورتی می‌توانند تسهیلات را تسویه کنند. با توجه به اینکه وام مسکن از محل اوراق تسهیلات مسکن با نرخ سود ۱۷.۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله است، مبلغ اقساط تسهیلات ۴۰۰ میلیون تومانی به ماهی شش میلیون و ۶۶۱ هزار تومان می‌رسد.
تسهیلات ۸۰ میلیون تومان جعاله مسکن نیز با نرخ سود ۱۸ درصد و بازپرداخت پنج سال محاسبه می‌شود که درنتیجه رقم اقساط آن ماهی دو میلیون و ۳۱ هزار تومان می‌شود. روی هم رفته مجموع اقساط در این شیوه هشت میلیون و ۶۹۲ هزار تومان خواهد بود اما در صورتی که متقاضی دریافت تسهیلات خرید مسکن بخواهد از طرح جدید بانک مسکن استفاده کند، برای نیمی از تسهیلات یعنی معادل ۲۰۰ میلیون تومان، اقساط با نرخ سود ۱۷.۵ درصد و بازپرداخت آن ۱۲ ساله انجام می‌شود. در این روش یک قسط ماهانه سه میلیون و ۳۳۰ هزار تومان خواهیم داشت.
همچنین نیم دیگری از این تسهیلات یعنی معادل ۲۰۰ میلیون تومان، از محل منابع داخلی بانک وبدون سپرده‌‌گذاری پرداخت می‌شود که متقاضی باید آن را با نرخ سود ۱۸ درصد و بازپرداخت هشت ساله تسویه کند. بخشی دیگری از اقساط در این روش به ماهی سه میلیون و ۹۴۴ هزار تومان می‌رسد. کار تمام نشده و باید قسط وام ۸۰ میلیون تومانی جعاله مسکن را هم در نظر بگیریم. قسط این وام در هر دو وضعیت با نرخ سود ۱۸ درصد و بازپرداخت پنج ساله محاسبه می‌شود که برای آن باید ماهی دو میلیون و ۳۱ هزار تومان بپردازید. پس مجموع اقساط پرداختی از سوی دریافت‌کننده این وام برای کل وام ۴۸۰ میلیون تومانی معادل ماهی ۹ میلیون و ۳۰۵ هزار تومان خواهد بود.
بنابراین اگر می‌خواهید با تغییر و تحولات جدید سمت دریافت وام خرید مسکن بروید باید از قبل محاسبه کنید که آیا توانایی پرداخت اقساط ماهیانه ۹ میلیون و ۳۰۵ هزار تومان را خواهید داشت یا نه. نکته مهم دیگر این است که قبل از پرداخت وام، بانک یک کارشناس خبره برای بررسی ملک مورد نظر می‌فرستند. او وظیفه دارد تایید کند که ۸۰ درصد ارزش ملک نباید کمتر از مقدار تسهیلات باشد. در غیر این صورت حداکثر معادل ۸۰ درصد ارزش ملک به‌عنوان تسهیلات تقدیم متقاضی خواهد شد.
