شوک به مشاوران املاک با فرمول جدید برای کمیسیون‌ها
روزنامه هفت صبح، نگین باقری| دیروز تصویب شد که بنگاه‌های مسکن با فرمول جدیدی قراردادهای مسکن را منعقد کنند. اینطور که در مصوبه شورای وزیران آمده، از این به بعد کمیسیون بنگاه‌ها را نه خود مشاوران املاک، بلکه یک سامانه محاسبه مشخص و بعد قرارداد و مبایعه‌نامه اجاره یا فروش را بر همان اساس منتشر می‌کند. حالا نرخ این سامانه چقدر با قدیم تفاوت دارد؟ «زیاد». این را مشاوران املاک می‌گویند که به عقیده‌شان با این روش درآمدشان قرار است بسیار کاهش یابد.
این سامانه چرا راه افتاده و قرار است با چه فرمولی کمیسیون‌ها را مشخص کند؟ در این گزارش به همین موضوع پرداخته‌ایم. در چند سال گذشته برای محاسبه میزان کمیسیون رهن و اجاره و همچنین خرید و فروش فرمول‌های ثابتی وجود داشت. افراد ابتدا مبلغ رهن را به اجاره تبدیل و رقم به دست آمده را با میزان اجاره جمع می‌کردند. سپس هم مستاجر و هم مالک هرکدام ۲۵ درصد از این رقم نهایی را به اضافه ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده، به بنگاه پرداخت می‌کردند.
فرمول دیگری هم بسته به قیمت ملک برای خرید و فروش وجود داشت که مستاجر و مالک تا سقف ۵۰۰ میلیون تومان هر کدام به میزان ۰٫۵ درصد از قیمت ملک را به بنگاه می‌پرداختند و به ازای مازاد ۵۰۰ میلیون تومان، ۰٫۲۵ درصد به مبلغ قبلی اضافه می‌کردند. حالا با فرمول جدید برنامه چه تغییری کرده است؟
«در مصوبه جدید دولت فرمول محاسبه تغییر کرده است. برای همین منظور، تهران به ۱۰۰ بلوک تقسیم شده که نرخ کمیسیون در هر بلوک آن متفاوت است. هنوز مشخص نیست که این مناطق چه کمیسیونی داشته باشند. حتی دامنه کمیسیون این ۱۰۰ بلوک هم مشخص نیست»؛ این توضیحات درباره روش جدید محاسبه کمیسیون را علیرضا احمدیان، مشاور رئیس اتحادیه املاک تهران به هفت صبح می‌دهد. به گفته او این تقسیم‌بندی تهران به ۱۰۰ بلوک برای این انجام شده که مناطق کم برخوردارتر بتوانند کمیسیون کمتری به بنگاه پرداخت کنند.
آیا این سامانه امروز در دسترس است؟ هنوز که نه ولی همین روزها که هیات عالی نظارت مصوبه را ابلاغ کند، شیوه محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک هم تغییر خواهد کرد. احمدیان، مشاور رئیس اتحادیه املاک به هفت صبح می‌گوید که این سامانه به صورت اتوماتیک کار می‌کند. دو فیش برای مالک، مستاجر (یا خریدار، فروشنده ) صادر می‌شود که هر کسی باید سهم خود را بپردازد. به گفته او اگر قبلا شیوه کار به این شکل بود که مبلغ کمیسیون در قراردادها نمی‌آمد و حالا قرار است مبلغ دستمزد بنگاه در اجاره نامه یا مبایعه نامه قید شود. ضمن اینکه سامانه اجازه نمی‌دهد مبلغ کمیسیون از یک مقدار مشخص بیشتر شود.»
به نظر می‌رسد که اتحادیه املاک مخالفتی با این سامانه ندارد ولی بین اعضای این اتحادیه اختلاف‌نظر دیده می‌شود. برخی از اعضا می‌گویند این سیاست منجر به کاهش درآمد و تعطیلی بنگاه‌های املاک خواهد شد.حتی امکان دارد برخی از مشاوران املاک بلوک خودشان را از مناطق ارزان‌تر تغییر دهند و به سمت مناطقی که نرخ کمیسیون بالاتر است مهاجرت کنند. با این حال به گفته احمدیان باید منافع ملی برای بنگاه‌های املاک در اولویت باشد و بتوانند کاهش درآمدشان را با تغییرات در تعداد نیروی انسانی و هزینه‌های جاری کنترل کنند.
چرا فرمول تغییر کرد؟
احتمالا سیاستگذاران دلیل عمده افزایش قیمت در بازار اجاره را به حق‌الزحمه مشاوران املاک مربوط می‌دانستند که با گران شدن بیشتر مسکن، می‌توانستند دستمزد بیشتری دریافت کنند. این در حالی است که به گفته کارشناسان مسکن افزایش نرخ تورم بیشتر از دستمزد بنگاه‌ها عامل افزایش نرخ مسکن بوده است.
این سامانه که حالا هیات وزیران آن را ابلاغ کرده، قبلا هم از سوی رئیس سازمان ثبت املاک معرفی شده بود. از توضیحات او هم می‌توان جوابی برای این سوال پیدا کرد که چرا دولت به فکر تغییر فعالیت بنگاه‌ها افتاد. او گفته بود: «مشاوران املاک حق تنظیم قراردادهای خرید و فروش، رهن و اجاره و سایر قراردادها به عنوان دلال یا واسطه را ندارند. آنها تنها می‌توانند متعاملین خریدار و فروشنده، مالک و مستاجر و غیره را به هم معرفی کنند.»
توضیح دیگری که درباره علت‌های تغییرات فرمولاسیون کمیسیون بنگاه‌های املاک آورده می‌شود این است که در صورت اجرای سیاست‌های سختگیرانه می‌توان نرخ مسکن را تا حدودی ثابت نگه داشت. توضیحات احمدیان را بخوانید: «این سامانه فعلا یک گام اولیه برای کاهش نرخ مسکن است اما باید همسو با آن سیاست‌های کلان در این زمینه هم تغییر کند. برای مثال باید تا پنج سال مانع افزایش نرخ مسکن شد تا مردم از احتکار مسکن دست بردارند و اجاره بها به این روش ثابت شود.
دارندگان املاک به میزان کافی از افزایش نرخ تورم منتفع می‌شدند و نباید این نفع را از سمت افزایش نرخ اجاره بها هم ببرند. با اینکه نقش مشاوران املاک در افزایش نرخ اجاره بها ناچیز است اما ۲۵ درصد هم به عنوان حق کمیسیون مبلغ زیادی بود و نرخ آن نیاز به ساماندهی داشت.» به عقیده او اگرچه کاهش ارزش پول ملی هم در افزایش نرخ مسکن موثر بود اما انباشت نرخ مسکن هم به این موضوع دامن می‌زد. به همین دلیل ثبات نرخ اجاره تا ۵ سال، منجر خواهد شد بازار اجاره آرام بگیرد و نرخ مسکن کنترل شود.
احتمال دیگری که در نقد این سامانه داده می‌شود این است که مشاوران املاک با این روش، مبلغ موردنظر خودشان را به صورت غیر رسمی با عناوین مختلف از طرفین خواهند گرفت چرا که بازار را نمی‌توان به صورت دستوری و از بالا برای آنها محدود کرد. احمدیان می‌گوید مردم باید با مشاهده تخلف از مبلغ سامانه این واحدهای متخلف را به اتحادیه گزارش دهند.
