سرمایهداران بازار مسکن در محاصره مالیات
روزنامه هفت صبح، گروه بازار | قیمت مسکن در ۱۰سال گذشته ۱۹برابر شده است.ابتدای سال ۹۰ متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران حدود یک میلیون و ۶۷۰هزار تومان بود و بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی این رقم در پایان سال ۹۹ به ۳۰میلیون و ۲۷۵هزار تومان رسیده.در طول این سالها هیچموقع قیمت مسکن نزولی نبوده و هر سال شاهد رشد آن هستیم. موردی که باعث شده بازار مسکن به حیاط خلوت اقتصاد تبدیل شود.
کسانی که سرمایه بزرگی دارند و میخواهند ارزش آن در طول سالها حفظ شود،سراغ خرید خانه میروند.آنها با این کار مطمئنترین روش سرمایهگذاری را انتخاب کردهاند که در دوران شرایط خوب اقتصادی ارزش آن کاهش پیدا نمیکند و اگر شرایط بحرانی شود،شاهد افزایش ارزش خانهشان خواهند بود.هرچند شرایط سالبهسال برای سرمایهگذارهای بازار مسکن سخت میشود. با اضافه شدن مالیات خانههای خالی، حالا مالکان با سه نوع مالیات مختلف روبهرو هستند.
اگر خانهشان بیشتر از ۱۵۰متر در تهران یا بیشتر از ۲۰۰متر در دیگر شهرها باشد،باید هر سال مالیات بر درآمد اجاره پرداخت کنند که برای خانهای با پول پیش ۱۰۰میلیونی و اجاره سه میلیونی حدود هشت میلیون و ۳۰۰هزار تومان خواهد بود. علاوه بر این اگر خانه بیش از چهار ماه خالی بماند، مالک آن باید برای سال اول حدود ۵۰میلیون تومان خواهد بود. علاوه بر این، مالیات خانههای لوکس هم ممکن است برای کسانی که واحد مسکونی یا باغویلا با ارزش بالاتر از ۱۰میلیارد تومان دارند دردسرساز شود.
مقایسه بازار مسکن با دیگر بازارهای سرمایهگذاری نشان میدهد از ابتدای تا انتهای دهه ۹۰، شاخص بورس ۵۶برابر شده و از ۲۳هزار واحد به یک میلیون و ۲۰۰هزار واحد رسیده. قیمت طلای ۱۸عیار در این مدت از ۴۰هزار تومان به یک میلیون و ۷۵هزار تومان افزایش پیدا کرده و ۲۷برابر شده. قیمت سکه از ۴۳۰هزار تومان به ۱۱میلیون و ۱۸۰هزار تومان رسیده و رشد ۲۶برابری را پشت سر گذاشته و دلاری که ابتدای سال ۹۰ حدود هزار و ۱۲۰تومان بود تا پایان سال ۹۹ به ۲۵هزار تومان رسیده و تقریبا ۲۲برابر شده است.
شاید ۱۹برابر شدن قیمت مسکن در این مدت نشاندهنده شکست سرمایهگذارهای این بازار نسبت به دیگران باشد اما باید توجه داشته باشید که مالکان علاوه بر افزایش ارزش خانهشان در طول این مدت، هر ماه با اجاره دادن خانهشان درآمد مطمئنی را برای خود تضمین کردهاند. مثلا همین حالا اگر سرمایه یک میلیارد و ۸۰۰میلیون تومانی داشته باشید، میتوانید یک واحد ۶۰متری در مرکز تهران بخرید. همین واحد را این روزها میتوانید با پول پیش ۱۰۰میلیونی و ماهانه چهار میلیون تومان اجاره دهید.
با این حساب عملا بدون نیاز به کار کردن شما ماهانه چهار میلیون تومان درآمد خواهید داشت و میتوانید با ۱۰۰میلیون تومان پول پیشی که از مستاجر گرفتهاید در دیگر بازارها مثل بورس یا طلا و ارز سرمایهگذاری کنید. برای همین است که به بازار مسکن، حیاط خلوت اقتصاد میگوییم. بازاری که حالا با سه نوع مالیات متفاوت روبهرو شده و دردسرهای زیادی برای مالکان ایجاد کرده است.
* یک: مالیات بر درآمد اجاره
رقم مالیات بر اجاره تا حد زیادی ترسناک است اما تعداد زیادی از خانهها از پرداخت چنین مالیاتی معاف هستند.این مالیات تنها مشمول خانههای بالای ۱۵۰متر در تهران و بالای ۲۰۰متر در شهرهای دیگر خواهد بود و اگر ابعاد خانه شما کمتر از این ارقام باشد، نیازی به نگرانی نیست. همچنین خانههایی که پدر، مادر، همسر، فرزند یا به طور کلی افراد تحت تکفل مالک در آنها زندگی میکنند، از پرداخت مالیات اجاره معاف هستند.
نحوه محاسبه مالیات اجاره املاک پیچیدگیهای خاص خودش را دارد. مبنای محاسبه این نوع مالیات، مبلغ کل اجاره سالانه به علاوه سه درصد پول پیش است. این یعنی اگر خانهای با ۱۰۰میلیون پول پیش و ماهانه سه میلیون تومان اجاره داده شده، کل مبلغ اجاره یا به اصطلاح قانونی آن، مالالاجاره معادل شش میلیون تومان در ماه و ۷۲میلیون تومان در سال است. این رقم کل درآمدی است که مالک از اجاره دادن خانهاش در سال به دست میآورد اما بخشی از آن مشمول مالیات خواهد بود.
۲۵درصد این مبلغ به خاطر هزینههای استهلاک و … از مالیات معاف است و ۷۵درصد آن که در مثال ما ۵۴میلیون تومان خواهد بود، به عنوان مبنای محاسبه مالیات در نظر گرفته خواهد شد. ۵۰میلیون تومان اول این رقم شامل ۱۵درصد مالیات، ۵۰میلیون تومان دوم شامل ۲۰درصد و بیشتر از آن مشمول ۲۵درصد مالیات اجاره خواهد شد.
در مثال ما مبنای محاسبه مالیات ۵۴میلیون تومان بود که بر اساس نرخگذاری انجام شده، مالیات آن شامل هفت میلیون و ۵۰۰هزار تومان به عنوان ۱۵درصد ۵۰میلیون تومان اول و ۸۰۰هزار تومان برای چهار میلیون تومان باقیمانده محاسبه میشود. چنین خانهای سالانه هشت میلیون و ۳۰۰هزار تومان مالیات بر اجاره دارد. مثال دیگر میتواند خانهای با ۲۰۰میلیون پول پیش و ماهی هشت میلیون تومان اجاره باشد.
کل درآمد مالک از اجاره دادن چنین خانهای در سال ۱۶۸میلیون تومان خواهد بود که ۷۵درصد آن یعنی ۱۲۶میلیون تومان مبناس محاسبه مالیات قرار میگیرد. چنین خانهای مشمول هفت میلیون و ۵۰۰هزار برای ۵۰میلیون اول، به علاوه ۱۰میلیون تومان برای ۵۰میلیون دوم، به علاوه شش میلیون و ۵۰۰هزار تومان برای ۲۶میلیون باقی مانده خواهد شد و در مجموع صاحب آن باید سالی ۲۴میلیون تومان مالیات بر درآمد اجاره پرداخت کند.
* دو: مالیات بر خانههای خالی
صاحبخانهها در شهرهایی که جمعیتشان بیشتر از ۱۰۰هزار نفر باشند، تنها چهارماه میتوانند واحد مسکونی خود را خالی نگه دارند و بعد از آن مشمول مالیات بر خانههای خالی خواهند شد. امسال احتمالا اولین سالی خواهد بود که قانون مالیات بر خانههای خالی اجرا میشود چراکه پیش از این امکان شناسایی این خانهها توسط دولت وجود نداشت اما با راهاندازی سامانه املاک و اسکان، از این پس همه باید در این سامانه اعلام کنند که در چه خانهای زندگی میکنند. با این کار مشخص خواهد شد کدام خانهها خالی هستند.
طبق قانون هر خانوار میتواند یک اقامتگاه دائمی در شهر محل سکونت و یک اقامتگاه فرعی در شهری غیر از محل سکونت داشته باشد که این موارد مشمول مالیات نمیشوند اما مازاد بر آن اگر هر واحدی داشته باشد و کسی در آن زندگی نکند، مشمول مالیات میشود. بر خلاف مالیات اجاره که در آن خانههای کمتر از ۱۵۰متر در تهران و کمتر از ۲۰۰متر در دیگر شهرها از پرداخت مالیات معاف شده بودند، این قانون شامل تمام خانهها با هر ابعادی خواهد شد.
با این حساب حتی اگر یک خانه ۶۰متری خالی بماند، مالک آن باید مالیات پرداخت کند. نحوه محاسبه مالیات خانههای خالی بر مبنای مالیات اجاره است. بر اساس قانونی که مجلس نوشته و به تایید شورای نگهبان رسیده است، اگر خانهای بیش از چهار ماه خالی بوده و ساکن نداشته باشد، پس از آن به ازای هر ماه در سال اول شش برابر، سال دوم ۱۲برابر و سال سوم ۱۸برابر مالیات اجاره، مشمول مالیات خانههای خالی خواهد شد.
برای مثال خانهای را در نظر بگیرید که ۱۰۰میلیون تومان پول پیش و سه میلیون تومان اجاره ماهانه داشته باشد. کل مالالاجاره چنین خانهای در سال ۷۲میلیون تومان خواهد بود که ۷۵درصد آن یعنی ۵۴میلیون تومان مشمول مالیات اجاره است. مالیات اجاره برای چنین خانهای هشت میلیون و ۳۰۰هزار تومان محاسبه میشود. اگر این خانه به مدت بیش از چهار ماه خالی بماند، مالک آن باید در سال اول شش برابر این مبلغ یعنی ۴۹میلیون و ۸۰۰هزار تومان مالیات خانه خالی بپردازد. رقم بزرگی است نه؟
* سه: مالیات بر خانههای لوکس
واحدهای مسکونی و باغویلاهای گرانقیمت مشمول مالیات بر خانههای لوکس هستند. بر اساس قانون بودجه ۱۴۰۰، املاکی که بیشتر از ۱۰میلیارد تومان ارزش داشته باشند، مشمول مالیات بر خانههای لوکس شناخته میشوند. البته این قانون معافیتهایی هم دارد. واحدهای مسکونی در حال ساخت و همچنین واحدهای مسکونی در سال اول از پرداخت چنین مالیاتی معاف هستند.
آنطور که در قانون بودجه ۱۴۰۰ آمده کلیه افراد مشمول تا پایان بهمنماه ۱۴۰۰ مکلف به پرداخت مالیات خانههای لوکس تحت مالکیت خود و افراد تحت تکفلشان هستند.در غیر این صورت نمیتوانند قبل از پرداخت مالیات، خانه خود را بفروشند یا اجاره دهند. موردی که باعث میشود عملا خانهای که مالیات آن پرداخت نشده درآمدی برای صاحبش نداشته باشد. آئیننامه اجرایی این نوع مالیات آنطور که در قانون بودجه آمده قرار است، تا پایان خردادماه توسط سازمان امورمالیاتی آماده شود اما مبلغ مالیات از همان ابتدا در قانون بودجه ۱۴۰۰ به طور کامل آمده.
آنطور که نمایندگان مجلس در قانون بودجه تصویب کردهاند، واحدهای مسکونی و باغویلاهای گرانقیمت با احتساب عرصه و اعیان یعنی زمین و بنا، با ارزش بالاتر از ۱۰میلیارد تومان مشمول مالیات خانههای لوکس هستند. اگر ارزش خانه بین ۱۰ تا ۱۵میلیارد تومان باشد، یک دهم درصد از ارزش مازاد به عنوان مالیات در نظر گرفته خواهد شد.
مالیات خانههای ۱۵ تا ۲۵میلیارد تومان معادل پنج میلیون به علاوه دو دهم درصد قیمت مازاد، مالیات خانههای ۲۵ تا ۴۰میلیارد تومان معادل ۲۵میلیون به علاوه سه دهم درصد قیمت مازاد، مالیات خانههای ۴۰ تا ۶۰میلیارد تومان معادل ۷۰میلیون به علاوه چهار دهم درصد قیمت مازاد و مالیات خانههای بالای ۶۰میلیارد تومان معادل ۱۵۰میلیون تومان به علاوه پنج دهم درصد قیمت مازاد محاسبه میشود. برای مثال اگر ارزش خانهای ۷۰میلیارد تومان باشد، صاحب آن باید سالانه ۲۰۰میلیون تومان مالیات پرداخت کند.