جستجوی گنج در زمین خانه‌های کلنگی
روزنامه هفت صبح، گروه بازار | هر بار ملک گران می‌شود، مشارکت در ساخت رونق می‌گیرد. انگار کسانی که زمین مسکونی‌شان را به حال خودش رها کرده بودند، متوجه می‌شوند که چه گنج بزرگی در آن گوشه شهر افتاده و با ساخت خانه در آن چقدر سود می‌توان به جیب زد. اگر زمین یا خانه کلنگی دارید و می‌خواهید با ساختن آپارتمان در آن کلی پول دربیاورید، خواندن این گزارش می‌تواند شما را در آشنایی با جزئیات و شرایط طرح‌های مشارکت در ساخت راهنمایی کند.
*** مشارکت در ساخت چگونه است؟
تقریبا نیمی از قیمت تمام شده یک واحد مسکونی، قیمت زمین آن است. به عبارتی برای ساخته شدن یک آپارتمان، سازنده به همان اندازه سرمایه‌ای برای خرید مصالح و ساخت خانه می‌گذارد، نیاز به سرمایه برای خرید زمین دارد. نه سازنده به تنهایی می‌تواند ساختمان بسازد، نه صاحب زمین توانایی ساخت خانه را دارد.
در چنین حالتی بهترین روش برای رونق گرفتن کار، ساخت مسکن مشارکتی است. به طوری که مالک زمین، ملک خود را در اختیار سازنده می‌گذارد و بعد از ساخت خانه، سهم خود را از واحدهای مسکونی بر می‌دارد. در این بین چند نکته اهمیت زیادی دارد. مهم‌ترین آن میزان سهم هر کدام از دو طرف یعنی مالک و سازنده از خانه ساخته شده است.
هر کدام از دو طرف در این شراکت پرسود، تعهداتی نسبت به یکدیگر دارند که اگر هر کدامشان به این تعهدات عمل نکنند، شراکت خوبی از آب در نخواهد آمد. برای اینکه همان اول کار دوطرف سنگ‌هایشان را با هم وا بکنند، بهتر است قبل از هر چیز تمام هزینه‌ها را از خرید مصالح، حقوق کارگران، ارزش زمین، مخارج کارهای اداری و اخذ مجوز و … پیش‌بینی کنند.
*** سهم هر کدام از دو طرف در آپارتمان ساخته شده
تعیین سهم‌الشراکه یکی از اصلی‌ترین مواردی است که مالک و سازنده باید روی آن توافق کنند. اگر هر دو طرف در این کار حرفه‌ای باشند، می‌توانند همان اول کل هزینه‌ها را پیش‌بینی کنند و سهم نهایی هر طرف را بر اساس آورده‌شان تقسیم کنند، اما عموما مالک‌ها تنها یک بار در عمرشان زمین را برای ساخت در اختیار سازنده می‌گذارند. برای همین مشاوران املاک از یک‌سری نسبت‌های عرفی برای تعیین سهم‌الشراکه استفاده می‌کنند.
قیمت زمین و تعداد طبقاتی که قرار است ساخته شود، اصلی‌ترین معیارها برای تعیین سهم‌الشراکه است. یک آپارتمان به طور عادی، حداقل چهار طبقه ساخته می‌شود. هرچه تعداد طبقات بیشتر شود، سهم مالک برای چهار طبقه اول بالاتر می‌رود و سازنده برای طبقات بالاتر یعنی پنجم، ششم و … سهم بیشتری خواهد داشت.همچنین موقعیت زمین و قیمت آن در تعیین حق‌الشراکه تاثیرگذار است.
بعضا مالک‌ها با توجه به موقعیت عالی زمین‌شان، سهم بیشتری از شراکت می‌خواهند. مشاوران املاک توصیه می‌کنند که به‌جای سهم‌الشراکه بیشتر مالک برای زمین‌های گرانقیمت، سازنده مبلغی تحت عنوان بلاعوض یا اجاره زمین به مالک پرداخت کند. باید توجه داشته باشید که بعضا در قراردادها این مبالغ به عنوان آورده سازنده محاسبه می‌شود و سهم سازنده در نهایت بیشتر خواهد شد.
سهم‌الشراکه برای خانه‌های چهار طبقه عموما ۵۰-۵۰ است و هر دو طرف سهم یکسانی از مشارکت در ساخت خواهند داشت.
خانه‌های پنج طبقه بیشترین سود را برای مالک دارند. اگر زمین ارزا‌نقیمت باشد، سهم‌الشراکه عموما ۴۵-۵۵ به نفع مالک تعیین می‌شود. با بالا رفتن قیمت زمین، سهم مالک ممکن است به ۶۰درصد برسد. همچنین در چنین شرایطی مبلغ بلاعوض از دو درصد قیمت زمین، تا ۱۰درصد افزایش پیدا می‌کند. برای مثال در زمینی که ارزش آن متری ۲۵میلیون تومان است، سهم‌الشراکه یک خانه پنج طبقه ۶۰-۴۰ به نفع مالک خواهد بود و مبلغ بلاعوض رقمی حدود متری دو میلیون و ۵۰۰هزار تومان محاسبه می‌شود.
*** تعهداتی که دو طرف قرارداد نسبت به هم دارند
مالک در فرآیند ساخت مسکن مشارکتی، تعهدات کمتری نسبت به سازنده دارد چراکه او صرفا زمین را در اختیار سازنده می‌گذارد و به او وکالت می‌دهد تا برای انجام امور اداری مشکلی نداشته باشد. همچنین مالک در پایان کار موظف است سر وقت سهم سازنده را در قالب تنظیم سند انتقال بپردازد و هر روز تاخیر در انجام امور انتقال سند، برای مالک جریمه خواهد داشت.
سازنده در طرف مقابل تعهدات بیشتری دارد. او باید تمام هزینههایی که در ابتدای کار به عنوان آورده در قرارداد ذکر شده را برعهده بگیرد. این هزینه‌ها به چهار بخش تقسیم می‌شود؛ اول، سازنده باید هزینه تخریب خانه کلنگی که احتمالا از قبل در زمین موردنظر ساخته شده را برعهده بگیرد.
دوم، انجام امور اداری شهرداری و هزینه‌های آن مثل دریافت پروانه ساخت و پایان کار ساختمان برعهده سازنده است. سوم هزینه‌های مربوط به خرید و نصب انشعابات آب، فاضلاب، برق، گاز و تلفن است و چهارم که اصلی‌ترین هزینه‌های سازنده را شامل می‌شود، به کل هزینه‌های مربوط به ساخت، اعم از هزینه‌های مهندسی، معماری، بنایی، کارگری و همچنین هزینه‌های ترسیم نقشه، تامین مصالح، اجرا و نظارت و … مربوط است. هزینههایی که ممکن است به صورت اتفاقی برای پروژه ساخت مشارکتی پیش بیاید، عموما برعهده سازنده است.
*** چطور سازنده پیدا کنیم؟
ساده‌‌ترین راهی که برای پیدا کردن سازنده به فکر هرکس می‌رسد، مراجعه به مشاوران املاک است. مشاوران املاک در قبال حق کمیسیونی که دریافت می‌کنند، دست سازنده را در دست مالک می‌گذارند و مامور انجام توافق بین آنها خواهند بود. البته بعضا برای صرفه‌جویی در پرداخت کمیسیون به مشاوران املاک، خودشان دنبال زمین کلنگی یا سازنده حرفه‌ای می‌گردند. طوری که رد و نشان آنها را می‌توان در آگهی‌های مشارکت در ساخت پیدا کرد.
*** امتیازات ویژه‌ای که ممکن است به یک زمین کلنگی تعلق بگیرد
بعضی زمین‌ها ممکن است قیمت بالایی داشته باشند و بعضی دیگر ارزششان در امتیازاتی که دارند خلاصه می‌شود. خانه‌های کلنگی که در بافت فرسوده قرار دارند، با وجود قیمت پایینشان، جان می‌دهند برای نوسازی و مشارکت در ساخت چرا که اگر طرفین بخواهند روی این زمین وام ساخت بگیریند، نرخ بهره آن مشمول تخفیف خواهد شد. همچنین نوسازی بافت فرسوده طرح‌های تشویقی از شهرداری می‌گیرند که نمونه آن امکان بالا بردن تعداد طبقات یا کاهش مبلغ عوارض است.
