جدال بنگاه‌داران و نمایندگان مجلس برسر نحوه محاسبه کمیسیون
روزنامه هفت صبح | بنگاه‌داران که این روزها از اوضاع مسکن و خرید و فروش ناراضی هستند، عزم خود را جزم کرده‌اند تا به هر نحوی از کاهش درآمد خود جلوگیری کنند. همین دو هفته پیش بود هفت‌صبح در گزارشی در صفحه بازار از درخواست بنگاه‌داران برای افزایش کمیسیون‌ها نوشت و اینکه مجلسی‌ها نیز به شدت روی بنگاه‌داران زوم کرده‌اند تا نحوه دریافت کمیسیون را تغییر دهند.
در حال حاضر دفاتر املاک مجاز هستند برای معاملات املاک تا سقف ۵۰۰میلیون تومان، نیم درصد و بالاتر از ۵۰۰میلیون تومان ۲۵صدم درصد از هر طرف معامله دریافت کنند. نرخ کمیسیون اجاره هم یک چهارم اجاره ماهانه از هر طرف معامله است. همین تعرفه‌ها حالا به دردسری بزرگ تبدیل شده. یک سری از بنگاهی‌ها می‌گویند تعرفه‌ها را یک درصد افزایش دهید، یک‌سری دیگر از بنگاهی‌ها می‌گویند با توجه به افزایش قیمت‌ها، سقف ۵۰۰ میلیون را به یک میلیارد تغییر دهند .
از سوی دیگر مجلسی‌ها می‌گویند باید به جای دریافت کمیسیون به شکل درصدی، مبنای محاسبه کمیسیون متراژ خانه باشد. نمایندگان مجلس می‌گویند فرمول فعلی که مبتنی بر درصد است، باعث می‌شود تا بنگاهی‌ها در افزایش قیمت مسکن نقش داشته باشند تا کمیسیون بیشتری دریافت کنند. این صحبت‌ها و نظرها با واکنش بنگاهی‌ها رو به رو شده که هر روز تلاش می‌کنند چنین طرحی به صحن علنی مجلس نرسد. این اتفاقات را مرور می‌کنیم.
*** تا پای جان مخالفیم!
حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک به خبرگزاری میزان گفت:«دریافت کمیسیون مشاوران بر اساس متراژ یا دریافت کمیسیون بر اساس درصد هیچ تفاوتی با یکدیگر ندارند و هیچ تغییری در اقتصاد یا بنیه متعاملین یا انگیزه مشاوران ایجاد نمی‌کند. در هیچ جای دنیا ندیده‌ام کمیسیون مشاوران املاک بر اساس متراژ واحد مسکونی محاسبه شود. نه در آمریکا، نه در اروپا، نه در آفریقا و نه در کشور‌های همسایه چنین چیزی را مشاهده نکرده‌ایم.
لذا معتقدم حق‌الزحمه مشاوران املاک چه بر اساس متراژ و چه بر اساس درصد کمیسیون محاسبه شود تاثیر بسزایی برای مصرف‌کننده به دنبال نخواهد داشت… به فرض اینکه بخواهند بر اساس متراژ حق‌الزحمه مشاوران املاک را محاسبه کنند باید بروند نرخ‌نامه‌ای ایجاد کنند که مثلا برای یک واحد ۶۰متری مسکونی کمیسیون چقدر است، برای یک واحد ۶۰متری تجاری چقدر است.
اگر ملک کارگاهی یا زراعی بود ارزش آن چقدر است. مبنای اصلی دریافت کمیسیون ثمن معامله است و دستکاری کردن و ایجاد طرح‌های غیرکاربردی و نامتعارف مشکل ما را حل نمی‌کند. به مصلحت مردم، مشاوران و سیاست اقتصادی مسکن نمی‌بینیم که حق الزحمه مشاوران املاک بر اساس متراژ دریافت شود.»
*** درصد را افزایش دهید
پیشنهاد افزایش یک درصدی کمیسیون مشاوران املاک چندی پیش از سوی مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران مطرح شد؛ بنگاه‌داران پیشنهاد داده‌اند کمیسیون مشاوران املاک در کل معاملات یک درصد باشد و در غیر این صورت نیم درصد کمیسیون دریافت شود.در این طرح پیشنهادی گفته شده برای معاملات تا ۵۰۰میلیون تومان نیم‌درصد، از ۵۰۰ میلیون تا ۷۰۰ میلیون تومان ۷۵صدم درصد و از ۷۰۰میلیون تومان به بالا ۲۵صدم درصد و برای معاملات یک میلیارد تومان به بالا نیز یک صدم درصد کمیسیون به مشاوران املاک پرداخت شود.
*** درآمد بنگاه‌ها با افزایش قیمت مسکن چقدر تغییر کرده است؟
بر اساس آمار بانک مرکزی در سال ۹۸ تورم در بخش مسکن بیش از صددرصد شد و قیمت مسکن در برخی نقاط بیش از دو برابر افزایش پیدا کرد و میزان خرید و فروش ملک نیز افت کرد و مشاوران املاک از این موضوع ابراز نگرانی کردند. اما با توجه به افزایش قیمت مسکن اگر معاملات مسکن از نصف کمتر هم شده باشد، درآمد مشاوران املاک نباید کمتر از قبل شده باشد.
بهنام یکی از مشاوران املاک در شمال تهران است او به خبرنگار رویداد۲۴ می‌گوید: معاملات مسکن در بخش خرید و فروش تا یک سوم افت کرده است. او می‌گوید: املاک ما جزو بنگاه‌های املاک سرشناس شمال تهران است اما تعداد معاملات خرید و فروش ما به سه تا چهار معامله در ماه رسیده و این در حالی است که پیش از این تعداد معاملات ما در ۳۰ روز، دو رقمی بود.
به گزارش رویداد۲۴، اگر میزان درآمد بنگاه‌های املاک پس از سال ۹۷ را محاسبه کنیم، باید میزان افزایش قیمت مسکن را در محاسبات درآمد بنگاه‌ها در نظر گرفت. بر اساس مرکز آمار ایران قیمت ملک از سال ۹۷ به بعد حدود ۱۱۰درصد رشد داشته است. با این حساب میزان درآمد بنگاه‌های املاک با احتساب ماهانه ۳ تا ۵ معامله خرید و فروش و ۱۰رهن و اجاره تغییر چندانی نداشته است.
فرض کنید ملکی که قیمت آن ۶۰۰میلیون تومان بوده و در سال ۹۸ به قیمت یک میلیارد و ۲۰۰میلیون تومان معامله شده است چون ارزش ملک بیشتر از ۵۰۰ میلیون تومان است، مشاور املاک یک درصد از فروشنده و یک درصد از خریدار به صورت جداگانه اخذ می‌کند که مجموع آن معادل ۱۲میلیون خواهد شد که از طرفین اخذ می‌شود.
این در حالی است که هیچ بنگاهی در تهران بر اساس آئین نامه اتحادیه معامله نمی‌کند زیرا سود آنها بسیار کم می‌شود. بنگاه‌داران برای خرید و فروش از همان عرف معمول استفاده می‌کنند که بر اساس آن یک‌درصد از هر کدام از طرفین می‌گیرند و معمولا فروشنده یک‌درصد خود را پرداخت می‌کند اما خریدار رقم کمتری پرداخت می‌کند که البته تفاوت زیادی با رقم پرداختی فروشنده ندارد.
در معاملات اجاره نیز یک چهارم اجاره ماهانه از هر طرف معامله و در معاملات رهن، کارمزد دریافتی بر مبنای یک چهارم میزان اجاره بهای ماهانه از هر طرف معامله دریافت می‌شود. به عنوان مثال اگر اجاره آپارتمانی ۳میلیون تومان در ماه با ودیعه ۱۰میلیون تومان باشد (با احتساب هر یک میلیون ۳۰هزار تومان) می‌شود ۶میلیون تومان تقسیم بر ۴ به اضافه ارزش افزوده ۹درصدی می‌شود حدود یک میلیون و ۲۵۰ هزار تومان حق کمیسیون اجاره یک آپارتمان که از طرفین می‌گیرند.
اگر میزان سود بنگاه‌های املاک برای سال ۹۷ به بعد را بر همین اساس محاسبه کنیم، میانگین سود هر بنگاه در تهران با احتساب چهار معامله خرید و فروش (با میانگین قیمت یک میلیارد و ۲۰۰) و ۱۰ معامله اجاره، چیزی در حدود ۹۶ میلیون در ماه برای معاملات خرید و فروش و حدود ۲۰ تا ۳۰میلیون برای معاملات اجاره درآمد خواهد شد که مجموع آن بیش از ۱۰۰میلیون تومان می‌شود. به این رقم می‌توان معاملات دیگر بنگاه املاک را نیز اضافه کرد. معمولا بنگاه‌داران خود اقدام به خرید برخی املاک می‌کنند و پس از مدت کوتاهی با رقمی بیشتر آن را می‌فروشند که عمده درآمد صاحبان املاک بر اساس همین معاملات است.
