بهترین راهکارهای کنترل بازار اجاره در جهان
روزنامه هفت صبح، گروه بازار | در حالی که اجاره‌نشین‌ها روزهای سخت و پرمشقتی را پشت سر گذاشته‌اند، مقامات دولتی تنها با چند برگ کاغذ که رویش عنوان دهن‌پرکن «طرح پرداخت تسهیلات اجاره و رهن مسکن» نوشته شده است، سرگرم بوده‌اند. طرحی بدون جزئیات، بدون پشتوانه و البته تقریبا غیرعملی. اگر پای حرف‌هایشان بنشینید چندان بی‌راه نمی‌گویند. آن بخش حرف‌هایشان درباره اینکه مداخله در بازار اجاره مسکن نتیجه معکوس دارد، راست است اما همین جوری هم نمی‌شود دست روی دست گذاشت و به طور مطلق هیچ کاری نکرد؟ می‌شود؟
بررسی تجربه‌های مشابه نشان می‌دهد در بسیاری از کشورها قوانین سفت و سختی در مورد روابط مالک و مستاجر تدوین شده و هرگونه تخلف و تعدی از آنها مستوجب عقوبت است. یعنی صاحبخانه مجاز نیست هر طور که دوست دارد با مستاجر رفتار کند و به او فشار بیاورد. در این کشورها برای اجاره‌خانه قوانین مشخصی وضع شده است و همه می‌دانند مقدار افزایش اجاره باید چقدر باشد و رقم افزایش در چه بازه‌ای اعمال شود. قوانین حتی جلوجلو فکر زمان تمدید را هم کرده‌اند و در قرارداد ذکر شده است، مالک در زمان تمدید قرارداد مجاز است به چه اندازه افزایش فکر کند. در این صورت مستاجر حداقل می‌تواند با چشم باز تصمیم بگیرد. به نظر می‌رسد بخشی از این قوانین را می‌توان در کشور خودمان به عنوان نسخه‌های شفابخش بازار اجاره مسکن به کار گرفت.
*** بلژیک؛ حداقل ۱۰درصد
در سیستم حقوقی بلژیک اگر قرارداد براساس قوانین دولتی نوشته شود، افزایش اجاره با محدودیت‌هایی روبه‌رو می‌شود. البته برای بستن قرارداد هم شرایط خاصی وجود دارد. مثلا قرارداد باید کمتر از سه‌سال باشد. در این صورت در این سه‌سال افزایش قیمت اتفاق نمی‌افتد. البته قانون برای صاحبخانه هم شرایطی را در نظر گرفته است. مثلا طبق این شرایط اگر صاحبخانه خانه را تعمیر کند و کاری کند که ویژگی کاربردی خاصی به خانه افزوده شود، می‌تواند حداقل ۱۰درصد اجاره‌خانه را بالا ببرد. همچنین اگر قیمت مسکن بیش از ۲۰درصد رشد کند نیز می‌تواند با توافقی برای مستاجر افزایش قیمتی را لحاظ کند.
*** قبرس؛ سقف افزایش اجاره ۱۴درصد
در قبرس قانون روابط مالک و مستاجر به شکل جدی دنبال می‌شود. موقع نوشتن قرارداد باید ذکر شود که افزایش قیمت احتمالی چقدر خواهد بود و چه زمانی رخ می‌دهد. همچنین در قانون این کشور، مواردی ذکر شده که به مستاجران تا حدی کمک کند. مثلا افزایش اجاره‌خانه با رقمی بیش از ۱۴درصد ممنوع است؛ مگر اینکه دوسال از آخرین افزایش قیمت اجاره‌خانه گذشته باشد.
*** فنلاند؛ سقف افزایش اجاره سالانه معادل ۱۵درصد
در فنلاند اگر مستاجری فکر می‌کند صاحبخانه از او اجاره ناعادلانه دریافت می‌کند، می‌تواند به دادگاه برود و از قاضی بخواهد مبلغ اجاره منطقی برای سکونت در آن خانه را مشخص کند. در مورد میزان افزایش کرایه نیز مفهومی با عنوان افزایش اجاره منصفانه تعریف شده است که می‌گوید: افزایش قیمت اجاره نباید بیش از ۱۵درصد در سال باشد. مگر اینکه خانه نوسازی شده باشد یا ارزش مالی آن افزایش پیدا کرده باشد.
*** فرانسه؛ سیاست‌های کنترل جمعیت
در فرانسه قوانین تعیین اجاره با توجه به منطقه‌ای که در آن زندگی می‌کنید، متفاوت است. به صورت کلی حدود ۶۰درصد مردم فرانسه می‌توانند به صورت آزادانه قرارداد بسته و براساس توافق دو طرف میزان اجاره و غیره را تعیین کنند. ولی برای ۴۰درصد جمعیت فرانسه داستان متفاوت است. طبق قانون این کشور، شهر‌هایی که بیش از ۵۰هزار نفر جمعیت دارند، توسط دولت تعیین تکلیف شده و میزان اجاره پرداختی آنها با توجه به قانون مشخص می‌شود. اکنون در فرانسه حدود ۳۸شهر با چنین مشخصاتی وجود دارند که حدود ۴۰درصد جمعیت این کشور را شامل می‌شود. به این ترتیب دولت فرانسه با کنترل قیمت اجاره در شهرهای کوچک می‌تواند جلوی مهاجرت به شهرهای بزرگ را هم بگیرد.
*** آلمان؛ سقف افزایش ۱۰درصد
در آلمان قوانین حمایتی زیادی برای مستاجران وجود دارد. شاید به همین خاطر باشد که میزان اجاره‌نشین‌های این کشور در حال پیشی‌گرفتن از مالکان است. اول اینکه هیچ مالکی حق ندارد اجاره‌خانه را بیش از ۱۰درصد افزایش دهد. اگر در شرایطی که خانه کمی وجود دارد یک مالک کرایه‌خانه خود را بیش از ۲۰درصد از نرم بازار افزایش دهد، مرتکب تخلف مدنی شده است. اگر همان مالک کرایه‌خانه را بیش از ۵۰درصد افزایش دهد، تحت عنوان تخلف جنایی مورد تعقیب قضایی قرار گرفته و حتی اگر مستاجر هم با شرایطش موافقت کرده باشد، قرارداد آنها باطل قلمداد می‌شود.
*** ایتالیا؛ ۷۵درصد بالای نرخ دولتی
ایتالیا فقط تحت شرایط خاصی وارد بحث اجاره‌خانه‌ها می‌شود. به تازگی قانونی در این کشور تصویب شده است که به دولت اجازه می‌دهد، میزان اجاره را در قراردادهای کوتاه‌مدت تعیین کند. منظور از قراردادهای کوتاه‌مدت، قراردادهایی است که مدت زمانی کمتر از شش‌ماه دارند. معمولا این قراردادها توسط دانشجویان برای اجاره مکانی در طول سال تحصیلی بسته می‌شوند. به موجب این قراردادها هیچ‌گونه افزایش قیمتی اعمال نمی‌شود. در مورد قراردادهای عادی نیز میزان اجاره نباید بیش از ۷۵درصد نرخ اجاره اعلام شده توسط سازمان مسکن و شهرسازی این کشور باشد. نرخی که اول هرسال اعلام می‌شود.
*** هلند؛ کنترل کامل دولت
در هلند قانون خیلی به صاحبخانه‌ها اجاه دور برداشتن نمی‌دهد. این را بدانید که بیشتر املاک هلند تحت نظارت دولت هستند و دولت براساس قاعده‌های مشخص میزان اجاره را مشخص می‌کند. طبق این قاعده‌ها میزان افزایش اجاره هرساله توسط وزیر مربوطه اعلام می‌شود. البته منطقه‌های مختلف می‌توانند تا حدی که برایشان مشخص شده است، میزان اجاره اعلامی توسط وزیر را رعایت نکنند.
*** لهستان؛ بین چهار تا ۵۰درصد
در لهستان افزایش اجاره‌خانه نباید در مدت زمانی کمتر از شش‌ماه اعمال شود. از طرفی خانه‌هایی که تعمیر نشده‌اند و شرایط خاص دیگری دارند، نباید افزایش قیمتی بیش از چهاردرصد داشته باشند. در این زمینه یک قانون دیگر هم در لهستان وجود دارد که از مسکن‌های اجتماعی حمایت می‌کند. طبق این قانون افزایش اجاره این واحدها نباید بیش از ۵۰درصد از کمترین اجاره‌بها باشد. کمترین اجاره‌بهای مسکن‌های اجتماعی توسط شهرداری همان منطقه اعلام می‌شود.
*** سوئد؛ قوانین سفت و سخت
در کشور سوئد اجاره‌خانه براساس ارزش واقعی ملک تعیین شده و کاری به میزان تقاضا ندارد. در این میان هرساله املاک با توجه به تعمیرات و تغییرات ارزش‌گذاری شده و براساس آن ارزش از مستاجر اجاره دریافت می‌شود. اگر قرار باشد مالکی اجاره‌خانه را افزایش دهد، باید از اتحادیه مستاجران اجازه بگیرد. اگر مالک و اتحادیه به توافقی نرسیدند، دادگاه وارد بازی شده و میزان قیمت را تعیین می‌کند. البته همه این‌ها در صورتی است که یک سال از آخرین افزایش اجاره آن ملک گذشته باشد.
توضیحات
*
توضیحات
*
