روزنامه هفت صبح، گروه بازار | آن همای سعادتی که بر دوش صاحبان مغازههای 60-50 سال پیش نشسته بود، خیال بلندشدن ندارد. کمتر مالک مغازهای مخصوصا در خیابانهای شلوغ شهر وجود دارد که حاضر باشد مغازهاش را بفروشد. آنها این ممر همیشگی درآمد را حاضر نیستند با هیچچیز دیگر عوض کنند. پس تکلیف کسی که میخواهد یک مغازه برِ خیابانهای اصلی شهر بخرد چیست؟ اینجور مواقع بحث خرید سرقفلی به میان میآید. صاحب مغازه حاضر میشود 10 تا 30درصد زیر قیمت اصلی ملک، «سرقفلی» مغازه خود را واگذار کند. ولی قرار نیست این وسط ملکیتی جابهجا شود.
فقط استفاده از ملک است که به خریدار سرقفلی ارائه خواهد شد. او حتی حق ندارد بدون اجازه صاحب اصلی ملک، دیوار مغازه را جابهجا کند و قفسهای کار بگذارد. اینجاست که دردسرهای بزرگ خرید سرقفلی شروع میشود. بعد از چنین ماجراهایی است که خریدار سرقفلی، فکر فروش سرقفلی به سرش میزند. همین کار هم خودش یک دردسر جدید است. این ماجرا همینطور ادامه دارد و دردسرها یکی پس از دیگری از راه میرسند. با هم مروری داشته باشیم بر شیوههای خرید سرقفلی مغازهها که یک کارشناس املاک در گفتوگو با هفت صبح، با ارائه مثالهای عینی، اصلا آن را توصیه نمیکند.
تعریف ساده سرقفلی مغازه
با داشتن «حق سرقفلی»، مالک مغازه بدون اينکه ملک خود را بفروشد، «سرقفلي ملک» یعنی حق کسبوکار در ملک را به مدت نامحدود با اجاره ماهانه با شرايط خاص به فردي واگذار ميکند و براساس اين قرارداد، مالک سرقفلي بدون مالکيت در اعيان يا زمين مغازه، حق استفاده از مغازه و کسبوکار در آنجا را بهدست ميآورد و ميتواند اين حق را بسته به نیاز خود، براساس شرايط مقرر بين خود و مالک به اشخاص ديگر نيز واگذار کند.
به زبان سادهتر شما مثلا مالک یک مغازه هستید. یک مشتری برای ملکتان پیدا میشود اما واقعا قصد فروش آن را ندارید. به او پیشنهاد میدهید که عوض سند ششدانگ، سرقفلی مغازه را واگذار کنید. به این ترتیب او مالک ملک شما نخواهد بود اما میتواند به میل خود آن مغازه را به فرد دیگری اجاره دهد و از حق مالکانه خود استفاده کند.
انواع سند سرقفلی
چند نوع سند سرقفلي وجود دارد. در ميان کسبه و بازاريان يکي از راههاي انتقال سرقفلي با «سند عادي» است. با اين توضيح که اشخاصي که ملکي را با سند عادي اجاره کردهاند يا اجارهنامهاي در بين نبوده و بهطور شفاهي اقدام به اجاره ملک کردهاند با تمايل به واگذاري حقوق حاصله خود با سند عادي اقدام به واگذاري حقوق خود ميکنند يا برخي مالکان ابتدا به ساکن سرقفلي ملک خود را با سند عادي انتقال ميدهند. از سوی دیگر، اشخاصي که سند اجاره آنها رسمي است و در دفاتر اسناد رسمي تنظیم شده، حقوق حاصل از اجارهنامه یعنی حق کسبوپيشه خود را در قالب سند «صلح» يا سند «رسمي» به مستاجر ديگر انتقال ميدهند.
شیوه انتقال سرقفلی
انتقال سرقفلي به اين منظور است که شخص ديگري غير از مالک سرقفلي از محل سرقفلي استفاده کند و در آنجا مشغول کسبوکار شود. سرقفلي يک ملک، گاهي اختياري و با ميل و رغبت مالک سرقفلي به فرد ديگري منتقل ميشود که ممکن است با سند عادي باشد يا سند رسمي. ممکن است شخصي فوت کند و حقوق حاصل از اجاره یعنی حق کسبوپيشه به ورثه او منتقل شود. از طرف دیگر، وقتي از طرف مقام قضایي حکم به انتقال سرقفلي ملک داده ميشود، در اين صورت انتقال از نوع قضایي خواهد بود. دادن نمايندگي يا وکالت به فرد ديگري براي استفاده از محل سرقفلي در حکم انتقال سرقفلي است و در صورت نبود حق انتقال، ممکن است سقوط نصف حق کسبوپيشه یعنی سرقفلي را در پي داشته باشد.
گلایههای کسانی که سرقفلی مغازه میخرند
بعضی مغازهداران و کساني که سرقفلي را میخرند بايد بدانند که سرمايه و سرقفلي آنها همیشه در معرض خطر ادعاي مالک است. با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر در اينگونه سرقفليها، امکان تخليه ملک توسط مالکان حتي بدون پرداخت سرقفلي هم وجود دارد. البته اين موضوع نبايد ترس و واهمه را در مغازهداران و مالکان سرقفلي و دارندگان حق کسب و پيشه به وجود بیاورد، چون مالکان در صورتي ميتوانند بدون پرداخت رقم دریافت شده بهعنوان سرقفلي، تخليه ملک خود را بخواهند که تخلفي از طرف مستاجر صورت گرفته باشد.
بنابراين تا زماني که مستاجر تمام مقررات راجع به سرقفلي را مو بهمو رعايت ميکند، خطري حق سرقفلي او را تهديد نخواهد کرد. ناگفته روشن است که رعايت مقررات، مستلزم آگاهي مغازهداران از آنهاست. مغازهداران و مالکان سرقفلي بهخاطر آگاه نبودن از مقررات، يا با رعايت نکردن قوانین با خطر تخليه مواجه ميشوند يا با سختگيري بيش از حد براي خود موجبات آزار و حتي تضعيف کسبوکار خود را فراهم ميکنند. چنانکه مصطلح است برخي مغازهداران و مالکان سرقفلي ميگويند بدون اجازه مالک نميشود حتي يک ميخ به ديوار مغازه زد.
چطور میشود محل سرقفلی را اجاره داد؟
اجاره دادن محل سرقفلي از مصاديق بارز و روشن انتقال بهغير است و در صورت اقدام مالک از طريق مراجع قضایي، تخليه ملک با پرداخت نصف سرقفلي را در پي خواهد داشت. ممکن است مالک سرقفلی ملک، به مسافرت برود اما حق انتقال بهغير در سرقفلي براي او پيشبيني نشده باشد. در چنین شرایطی چه باید کرد؟ در صورت طولاني شدن مسافرت با اجازه مالک، اقدام به انتقال موقتي محل سرقفلي به يکي از اشخاص نزديک کنید. در غير اينصورت با توجه به خطر تخليه با پرداخت نصف حق کسب و پيشه، پيشنهاد ميشود سرقفلي با دریافت مجوز از طريق دادگاه منتقل شود.
روی ملک محل سرقفلی میشود تغییرات ایجاد کرد؟
بههر حال ملک است دیگر. ممکن است لازم باشد میخی به دیوار فرو برود. قفسهای نصب شود یا اصلا تغییر دکور مغازه نیازمند آسیبزدن به دیوار مغازه داشته باشد. آیا در چنین شرایطی خریدار سرقفلی حقی برای انجام این کارها دارد؟ صاحب حق سرقفلي نميتواند در ديوارها و زمين محل سرقفلي خود برخي تغييرات را انجام دهد. تغييراتي که به اساس و اصل بنا لطمه بزند يا چيزي را به محل سرقفلي اضافه کند از مصاديق «تعدي و تفريط» محسوب خواهد شد و باعث تخليه محل بدون پرداخت حق سرقفلي خواهد بود.
پس چه باید کرد؟ صبر داشته باشید. آگاهی نداشتن صاحبان سرقفلي باعث شده تا اين تصور در آنها ايجاد شود که کوبيدن يک ميخ بدون اجازه مالک به ديوار از «اسباب تعدي و تفريط» تلقي شود. در حاليکه چنين تفکري صحيح نيست. تغييراتي که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از «عين مستاجره» شود تخلف محسوب نميشود. بنابراين صاحب سرقفلي ميتواند تغييراتي را براي استفاده بهتر از محل سرقفلی انجام دهد. بنابراین پيشنهاد میکنیم در اين مورد حتما با وکلا و کارشناسان رسمي دادگستري مشاوره لازم را انجام دهید.
از اینکه مالک محل سرقفلی عوض شد نترسید
اینجایش را دیگر نخوانده بودیم. فکر کنید برویم از مالک مغازهای، حق سرقفلی را بخریم اما یکدفعه او بخواهد ملکش را بهفرد دیگری بفروشد. اینجا دیگر معذوریت بدی است. اما علماي علم حقوق میگویند نگران نباشید. کليه حقوقي که در زمان مالکيت مالک قبلي ملک براي شما ايجاد شده، پابرجاست. علاوه بر این، مالک جديد ملک حق و حقوقي بيش از مالک سابق ندارد. بر این اساس، مالک جديد بايد تمام توافقات شما با مالک سابق را بپذيرد.
سرقفلی بخریم یا نخریم؟
سوال اساسی که پیش میآید بهصرفه بودن یا نبودن خرید سرقفلی مغازههاست. برای پیداکردن پاسخ این سوال سراغ یک کارشناس بازار املاک میرویم. پایدار که از مشاوران یک بنگاه در حوالی میدان هفت تیر است سفارش اکید میکند که خرید سرقفلی یکی از مهلکترین اشتباهاتی است که اهالی بازار میتوانند انجام دهند.
روش خرید سرقفلی
کارشناس بازار املاک به هفت صبح میگوید اغلب مغازهها در سطح شهر، از سالهای دهه 40 یا 50 در دست صاحب اولشان مانده و هیچگاه معامله نمیشوند. او دلیل این مسئله را توضیح میدهد: داشتن مالکیت مغازه، یک درآمد همیشگی را برای صاحب آن ایجاد میکند، بنابراین کسی «ملکیت» ملک خود را نمیفروشد و فقط بهدلیل فوت صاحب اصلی ملک و رسیدن ارث به ورثه، دست بهدست در همان خانواده منتقل میشود. این مشاور املاک درباره شیوه فروش سرقفلی توضیح میدهد: خریدار سرقفلی وقتی میبیند مالک حاضر بهفروش ملک نیست، با 10 تا 30درصد زیرقیمت اصلی ملک، سرقفلی را به او واگذار میکند.
پایدار ادامه میدهد: گاهی بعد از این که فرد، سرقفلی را میخرد، بعد از مدتی دیگر آن ملک به کارش نمیآید، اما قانون به او اجازه نداده که بدون دلیل و براساس میل شخصی، سرقفلی را پس بدهد. پس باید یا صاحب ملک را راضی کند یا سرقفلی را به فرد دیگری بفروشد. او مشتری جدیدی پیدا میکند و در این مرحله باید صاحب اصلی ملک را در جریان کار خود قرار دهد. در این زمان، صاحب ملک حاضر میشود در ازای گرفتن 10 تا 30درصد از مبلغ قرارداد جدید میان مالک اولیه سرقفلی و مالک جدید سرقفلی، زیر قرارداد آن دو نفر را امضا کند تا معامله آنها قانونی شود.
دردسرهای خرید سرقفلی ملک
به باور این کارشناس املاک خرید سرقفلی دردسرهای زیادی برای خریدار آن دارد. دلیل این اعتقادش را هم این میداند که «اهرم و فرمان و اختیار و همهچیز در دست مالک اصلی ملک است.» او به دردسرهای این کار اشاره میکند: «دقیقا یکی از مشتریان ما سرقفلی ملکی را خرید و بدون اینکه مالک بداند، دیوارهای داخل سالن مغازه را برداشت. این کار او به مذاق صاحب ملک اصلا خوش نیامد و به دادگاه رفت و شکایت کرد. شکایت همانا و پس گرفتن ملک از دارنده سرقفلی همان.» هر اصلاحی در بنا بخواهد انجام شود باید با اجازه صاحب اصلی ملک صورت بگیرد.
این کارشناس املاک میگوید: «بسیاری از مغازهداران پاساژهای علاءالدین جمهوری و کاشانی چهارراه امیراکرم از صاحب ملک، سرقفلی را خریدهاند اما برای نصب یا تعویض یک کولر آبی ساده هم نمیتوانند صاحبملک را راضی کنند. به گفته پایدار یک دردسر دیگر این است که چون صاحب ملک معمولا طمع میکند و حدود 30درصد از مبلغ قرارداد جدید مالک اولیه سرقفلی و مالک جدید سرقفلی را مطالبه میکند، مالک اولیه سرقفلی، صاحب ملک را در جریان قرارداد جدید نمیگذارد و به این ترتیب برای خود و مالک جدید سرقفلی، دردسرهای زیادی درست میکند. زیرا در صورتی که صاحب اصلی ملک متوجه ماجرا شود، میتواند بهراحتی در دادگاه سرقفلی را پس بگیرد.» این کارشناس املاک در پایان تاکید میکند: «باز هم سفارش میکنم کسی سراغ خرید سرقفلی نرود.»
