هفت صبح| سیاستگذار پولی کشور در حوزه مسکن سالهاست که با طرحی به نام «تسهیلات مسکن جوانان» میکوشد تا آتش داغ بازار اجاره و آرزوی خانهدار شدن را برای نسل جوان اندکی التیام ببخشد. سازوکار این وام ظاهراً ساده است یعنی متقاضی حساب بانکی افتتاح میکند، سالها ماهانه مبلغ مشخصی پسانداز میکند و در نهایت، صاحب یک وام مسکن میشود. اما روایت از دست رفتن تدریجی ارزش پول در برابر تورم عملا دریافت چنین وامی را هم بیارزش میکند به همین دلیل است که بسیاری از جوانان قید مسکن را زدهاند.
در این طرح، سقف وام مسکن برای هر سال و هر شهر متفاوت تعیین میشود. برای متقاضی تهرانی که سال ۱۴۰۰ حساب باز کرده، سقف وام یک میلیارد تومان بوده است. این رقم در سال ۱۴۰۱ به دو میلیارد تومان و در سال ۱۴۰۲ به چهار میلیارد تومان رسید. اما این اعداد خیرهکننده، افسانهای بیش نیستند. چرا که رسیدن به این سقفها انتظار پانزدهساله نیاز دارد آیندهای که برنامهریزی برای آن از همین الان دشوار است، برای نمونه میانگین قیمت هر متر مسکن در سال ۱۳۹۴ حدود ۴ میلیون تومان در تهران بوده و بعد از ده سال به میانگین هر متر ۱۶۰ میلیون تومان رسیده که ۴۰ برابر شده است. حالا با این فرض اگر قیمت مسکن با همین نسبت کنونی تورم رشد کند ۴ میلیارد تومان وام تنها پول چند متر آپارتمان آن زمان خواهد بود.
طبق قاعده این طرح، متقاضی باید حداقل پنج سال ماهانه مبلغی را واریز کند تا بتواند وام دریافت کند. با این حال اگر تا پانزده سال صبر کند و به واریزهای ماهانه ادامه دهد، سقف وامش چهار میلیارد تومان میشود. اما پرسش بنیادین این است؛ آیا این معادله صبر بیشتر مساوی وام بزرگتر در کشوری با نرخ تورم مزمن بالای ۴۰درصد، جواب میدهد؟ ارزش واقعی چهار میلیارد تومان پانزده سال دیگر، با چهار میلیارد تومان امروز، چه نسبتی دارد؟
جدال اعداد در گذر زمان
برای روشنتر شدن ابعاد این بحران خاموش، به نمونه مشخصی نگاه کنیم. متقاضی تهرانی که در سال ۱۴۰۲ حساب باز کرده، اگر تنها پنج سال صبر کند و در سال ۱۴۰۷ درخواست وام دهد، مبلغی حدود یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان دریافت خواهد کرد، اما اگر تا سال ۱۴۱۷ صبر کند و تمام واریزهای ماهانه را انجام دهد، سقف چهار میلیارد تومانی وام نصیبش میشود، با در نظر گرفتن رشد ۵۰۰ درصدی مسکن برای ۱۵ سال قیمت مسکن در آن زمان میانگین هر متر یک میلیارد تومان خواهد بود و این وام کفاف خرید مسکن را نمیدهد.
واریزهای ماهانه او نیز پلکانی طراحی شده؛ از سال اول تا پنجم، ماهانه ۱.۱۵۱.۰۰۰ تومان؛ از سال ششم تا دهم، ماهانه ۱.۷۲۷.۰۰۰ تومان؛ از سال یازدهم تا پانزدهم، ماهانه ۲.۳۰۰.۰۰۰ تومان. در پایان این پانزده سال، چهار میلیارد تومان وام دریافت میکند که بازپرداخت آن نیز تا ۲۰ سال دیگر و به صورت پلکانی تعریف شده است.
اما آنچه در این محاسبات نهفته است، نه دقت ریاضی که یک اشتباه راهبردی بزرگ بوده و آن نادیده گرفتن حقیقت تلخ تورم است. چهار میلیارد تومان در سال ۱۴۱۷ چه ارزش خریدی خواهد داشت؟ در یک دهه گذشته، قیمت مسکن در تهران حدود ۴۰ برابر شده یعنی در نهایت هیچ تضمینی وجود ندارد که این روند در پانزده سال آینده متوقف شود و وام مسکن طرح جوانان بهکار آید.
تردیدی به نام ارزش واقعی
بسیاری از کارشناسان و حتی خود متقاضیان به این پرسش اساسی رسیدهاند؛ آیا سیاستگذار پولی، اثر فرسایشی ریال در یک بازه پانزدهساله را در فرمولهای خود وارد کرده است؟ متقاضی امروز، ماهانه بخشی از درآمد خود را واریز میکند، بدون آنکه اطمینان روشنی از کارآمدی این سرمایهگذاری داشته باشد. او نمیداند چهار میلیارد تومان در سال ۱۴۱۷، چه نسبتی با قیمت مسکن خواهد داشت.
آیا میتواند با آن خانهای بخرد؟ یا تنها سهم کوچکی از بهای یک خانه معمولی را پوشش میدهد؟ این نااطمینانی، طرح جوانان را از یک حمایت عملی به یک قمار بلندمدت تبدیل کرده است. صرف دهها میلیون تومان پسانداز و سالها انتظار برای وامی که ارزش واقعی آن به شدت مبهم است، نمیتواند انگیزهای برای خانهدار شدن ایجاد کند. برعکس، جوانان را به سمت بازارهای جایگزین و سرمایهگذاریهای کوتاهمدتتر سوق میدهد.
ضعف پیوند وام با ارزش واقعی مسکن
در همین چارچوب، تنها راه نجات این طرح، بازنگری اساسی در ماهیت آن است. تعیین یک رقم ثابت ریالی برای پانزده سال بعد، خطایی محاسباتی در برابر غول تورم است. راهکار پیشنهادی این است که بانک عامل باید تعهد خود را بر مبنای ارزش واقعی مسکن تعریف کند. برای مثال، تضمین پرداخت درصد مشخصی از قیمت روز ملک خریداریشده (مثلاً ۵۰ درصد) میتواند این تسهیلات را از وضعیت مبهم فعلی خارج کند.
چنین سازوکاری، هم متقاضی را از نگرانی کاهش ارزش پول نجات میدهد و هم انگیزه واقعی برای خانهدار شدن ایجاد میکند. در این مدل، وام با تورم رشد میکند و قدرت خرید خود را از دست نمیدهد. متقاضی دیگر نگران نیست که پانزده سال صبر کند، اما با چهار میلیارد تومانی که حتی یک آپارتمان کوچک را هم نمیتواند بخرد، مواجه شود.
بنابراین تسهیلات مسکن جوانان در روزهای اول طراحی خود، یک قدم رو به جلو بود، اما متأسفانه این طرح با گذشت زمان و افزایش بیسابقه تورم، از قافله واقعیتهای اقتصادی عقب مانده است. آنچه امروز به عنوان سقف وام چهار میلیارد تومانی برای فردی که در سال ۱۴۲۰ قصد خرید خانه دارد، تبلیغ میشود، در بهترین حالت یک تسکین روانی است و در بدترین حالت، یک «سراب» محسوب میشود.
اگر سیاستگذار پولی و بانک عامل به فکر بازنگری جدی در این طرح نباشند و آن را به شاخصهای واقعی اقتصادی (مانند رشد قیمت مسکن یا نرخ تورم) پیوند نزنند، این طرح بیش از آنکه یک حمایت مؤثر باشد، به نمادی از شکاف میان سیاستگذاری و واقعیتهای اقتصادی بدل خواهد شد. شکافی که هر سال با سقوط بیشتر ارزش ریال، عمیق و غیرقابل جبران میشود.
